DOMAINE D'APPLICATION DU CCMI
Pour quelles prestations
faire signer un CCMI ?
Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est obligatoire, à partir du moment où une personne fait construire :
- un immeuble,
- à usage d'habitation, ou à usage d'habitation et professionnel,
- ne comportant pas plus de deux logements (cas du maître d'ouvrage qui veut loger une personne de sa famille ou qui désire se procurer un revenu complémentaire) sur un terrain lui appartenant.
DISPOSITIONS COMMUNES AUX DEUX CCMI
Sanctions en cas de non-recours au CCMI
Les contraintes de la loi conduisent certains professionnels à la détourner. Ce qui n'est pas sans risque car lorsqu'il y a requalification du contrat par le juge, il y a risque de sanction civile (nullité du contrat) ou / et de sanctions pénales (amende et peine d'emprisonnement).
Garantie de livraison
à prix et délai convenus
Le point essentiel de la loi de 1990 est la garantie de livraison à prix et délai convenus, qui est obligatoire et prend la forme d'une caution délivrée par un établissement financier ou une compagnie d'assurances.
Le CCMI peut être établi sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison. Il est prévu un contrôle à cet égard par le banquier prêteur qui ne débloque pas les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de délivrance de la garantie.
L'absence de remise de garantie de livraison est soumise à des sanctions pénales.
Objet de la garantie de livraison
à prix et délais convenus
Elle prémunit le maître de l'ouvrage :
- contre les risques d'inexécution et de mauvaise exécution des travaux,
- et en cas de non-respect du prix convenu et des délais prescrits.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prendra en charge :
- Le coût des dépassements du prix convenu (avec possibilité de franchise de 5 %).
- Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.
Mise en oeuvre de la garantie
de livraison à prix et délais convenus
En cas de :
- non-respect des délais de livraison (ou de réserves formulées à la réception et non levées),
- procédure de redressement judiciaire du constructeur,
le garant a deux possibilités :
- soit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux,
- soit, si l'immeuble a atteint le stade du hors d'eau, proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même les marchés de travaux. Dans ce cas, le paiement des entrepreneurs, pour les sommes consécutives au dépassement du prix, se fait directement par le garant avec l'accord du maître de l'ouvrage.
Durée de la garantie de livraison
à prix et délais convenus
Les obligations du garant courent à partir de la date d'ouverture du chantier.
Les obligations du garant cessent :
- à la réception sans réserve (lorsque le maître de l'ouvrage est assisté d'un professionnel),
- à l'expiration du délai de huit jours suivant la réception, sans réserve (lorsque celle-ci est faite par le maître de l'ouvrage sans l'assistance d'un professionnel),
- à la levée des réserves.
Pénalités
La réglementation impose une corrélation entre les pénalités pour retard de paiement (à l'encontre du particulier maître d'ouvrage) et les pénalités pour retard de livraison (à l'encontre de l'entrepreneur constructeur).
Le taux de pénalité pour retard de paiement ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000e du prix par jour de retard(2).
Sous-traitance
Le CCMI réunit deux interlocuteurs, le maître de l'ouvrage (le particulier) et le constructeur (l'entrepreneur). Néanmoins, l'exécution des travaux est en pratique confiée à des entreprises sous-traitantes.
Les contrats de sous-traitance
- doivent être conclus par écrit et ce, avant tout commencement d'exécution des travaux de chaque sous-traitant,
- sont communiqués à l'établissement qui garantit la livraison de la maison.
Les paiements des sous-traitants
sont garantis
- soit par une caution personnelle et solidaire d'un établissement financier,
- soit par une délégation de paiement, qui lui permettra d'être payé directement par le maître d'ouvrage,
- soit par toute autre garantie délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance de nature à garantir le paiement des sommes dues au sous-traitant.
Si le constructeur ne fournit pas de garantie de paiement à ses sous-traitants, il peut être soumis à des sanctions pénales jusqu'à un emprisonnement de deux ans et une amende de 18 000 euros.(3)
Assurances
Le constructeur doit être assuré en responsabilité décennale pour l'exécution des travaux. Le maître d'ouvrage doit obtenir une assurance dommage-ouvrage, et une attestation doit être jointe au contrat.
Réception
et paiement du solde
Règles communes
Lorsque les travaux sont achevés, la réception est prononcée contradictoirement entre le constructeur et le maître de l'ouvrage et doit être constatée dans un procès-verbal écrit.
En aucun cas, la réception ne peut être tacite.
Lorsque des réserves sont formulées à l'occasion de la réception, une somme proportionnée à l'importance de celles-ci, et au plus égale à 5% du prix convenu, est consignée jusqu'à la levée de ces réserves.
Dans ce cas, le constructeur (l'entrepreneur) ne peut en aucun cas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et empêcher le maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues.
Le maître de l'ouvrage...
... se fait assister par un professionnel habilité(1) lors de la réception
Cette faculté d'assistance du maître de l'ouvrage doit être mentionnée dans le contrat.
Le solde est payé à la réception des travaux formulée sans réserves, ou à la levée des réserves.
... n'est pas assisté par un professionnel(1)
Le maître d'ouvrage bénéficie d'un délai de huit jours à compter de la réception pour dénoncer les vices apparents qu'il n'aurait pas signalés au moment de la réception.
Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception. Le constructeur est alors tenu d'effectuer les travaux.
Le solde (soit 5 % au minimum) est payé huit jours après la réception sans réserves ou à la levée des réserves.