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BATIMENT ACTUALITE N° 16 - 2006 | dossier

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Éditorial

Contrat de construction : maison individuelle

La réglementation relative au contrat de construction de maison individuelle a pour objectif essentiel la protection du consommateur désirant accéder à la propriété. Elle impose en effet aux entrepreneurs chargés de la construction de maisons individuelles de nombreuses contraintes. Articles L 231-1

DOMAINE D'APPLICATION DU CCMI

Pour quelles prestations faire signer un CCMI ?

Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est obligatoire, à partir du moment où une personne fait construire :

- un immeuble,

- à usage d'habitation, ou à usage d'habitation et professionnel,

- ne comportant pas plus de deux logements (cas du maître d'ouvrage qui veut loger une personne de sa famille ou qui désire se procurer un revenu complémentaire) sur un terrain lui appartenant.

DISPOSITIONS COMMUNES AUX DEUX CCMI

Sanctions en cas de non-recours au CCMI

Les contraintes de la loi conduisent certains professionnels à la détourner. Ce qui n'est pas sans risque car lorsqu'il y a requalification du contrat par le juge, il y a risque de sanction civile (nullité du contrat) ou / et de sanctions pénales (amende et peine d'emprisonnement).

Garantie de livraison à prix et délai convenus

Le point essentiel de la loi de 1990 est la garantie de livraison à prix et délai convenus, qui est obligatoire et prend la forme d'une caution délivrée par un établissement financier ou une compagnie d'assurances.

Le CCMI peut être établi sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison. Il est prévu un contrôle à cet égard par le banquier prêteur qui ne débloque pas les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de délivrance de la garantie.

L'absence de remise de garantie de livraison est soumise à des sanctions pénales.

Objet de la garantie de livraison à prix et délais convenus

Elle prémunit le maître de l'ouvrage :

- contre les risques d'inexécution et de mauvaise exécution des travaux,

- et en cas de non-respect du prix convenu et des délais prescrits.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prendra en charge :

- Le coût des dépassements du prix convenu (avec possibilité de franchise de 5 %).

- Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

Mise en oeuvre de la garantie de livraison à prix et délais convenus

En cas de :

- non-respect des délais de livraison (ou de réserves formulées à la réception et non levées),

- procédure de redressement judiciaire du constructeur,

le garant a deux possibilités :

- soit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux,

- soit, si l'immeuble a atteint le stade du hors d'eau, proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même les marchés de travaux. Dans ce cas, le paiement des entrepreneurs, pour les sommes consécutives au dépassement du prix, se fait directement par le garant avec l'accord du maître de l'ouvrage.

Durée de la garantie de livraison à prix et délais convenus

Les obligations du garant courent à partir de la date d'ouverture du chantier.

Les obligations du garant cessent :

- à la réception sans réserve (lorsque le maître de l'ouvrage est assisté d'un professionnel),

- à l'expiration du délai de huit jours suivant la réception, sans réserve (lorsque celle-ci est faite par le maître de l'ouvrage sans l'assistance d'un professionnel),

- à la levée des réserves.

Pénalités

La réglementation impose une corrélation entre les pénalités pour retard de paiement (à l'encontre du particulier maître d'ouvrage) et les pénalités pour retard de livraison (à l'encontre de l'entrepreneur constructeur).

Le taux de pénalité pour retard de paiement ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000e du prix par jour de retard(2).

Sous-traitance

Le CCMI réunit deux interlocuteurs, le maître de l'ouvrage (le particulier) et le constructeur (l'entrepreneur). Néanmoins, l'exécution des travaux est en pratique confiée à des entreprises sous-traitantes.

Les contrats de sous-traitance

- doivent être conclus par écrit et ce, avant tout commencement d'exécution des travaux de chaque sous-traitant,

- sont communiqués à l'établissement qui garantit la livraison de la maison.

Les paiements des sous-traitants sont garantis

- soit par une caution personnelle et solidaire d'un établissement financier,

- soit par une délégation de paiement, qui lui permettra d'être payé directement par le maître d'ouvrage,

- soit par toute autre garantie délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance de nature à garantir le paiement des sommes dues au sous-traitant.

Si le constructeur ne fournit pas de garantie de paiement à ses sous-traitants, il peut être soumis à des sanctions pénales jusqu'à un emprisonnement de deux ans et une amende de 18 000 euros.(3)

Assurances

Le constructeur doit être assuré en responsabilité décennale pour l'exécution des travaux. Le maître d'ouvrage doit obtenir une assurance dommage-ouvrage, et une attestation doit être jointe au contrat.

Réception et paiement du solde

Règles communes

Lorsque les travaux sont achevés, la réception est prononcée contradictoirement entre le constructeur et le maître de l'ouvrage et doit être constatée dans un procès-verbal écrit.

En aucun cas, la réception ne peut être tacite.

Lorsque des réserves sont formulées à l'occasion de la réception, une somme proportionnée à l'importance de celles-ci, et au plus égale à 5% du prix convenu, est consignée jusqu'à la levée de ces réserves.

Dans ce cas, le constructeur (l'entrepreneur) ne peut en aucun cas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et empêcher le maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues.

Le maître de l'ouvrage... ... se fait assister par un professionnel habilité(1) lors de la réception

Cette faculté d'assistance du maître de l'ouvrage doit être mentionnée dans le contrat.

Le solde est payé à la réception des travaux formulée sans réserves, ou à la levée des réserves.

... n'est pas assisté par un professionnel(1)

Le maître d'ouvrage bénéficie d'un délai de huit jours à compter de la réception pour dénoncer les vices apparents qu'il n'aurait pas signalés au moment de la réception.

Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception. Le constructeur est alors tenu d'effectuer les travaux.

Le solde (soit 5 % au minimum) est payé huit jours après la réception sans réserves ou à la levée des réserves.

1) Architecte, maître d'oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique) ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission (ingénieur conseil, bureau d'études techniques...). 2) Article R 231-14 du code de la construction et de l'habitation (CCH). 3) Article L 241-9 du CCH. 4) Article L 231-4 du CCH pour les contrats avec fourniture de plan et L 232-4 pour les contrats sans fourniture de plan. 5) Article L 231-9 du CCH. 6) Article L 231-3 du CCH. 7) Article L 231-9 du CCH.

CCMI avec fourniture de plan Premier cas Le constructeur propose le plan - L'entreprise propose des maisons selon un catalogue et fait effectuer les travaux par des sous-traitants - ou retouche le plan proposé par le maître de l'ouvrage et se charge de la construction. Deuxième cas Le constructeur fait proposer le plan Tel est le cas lorsque le constructeur (l'entrepreneur) adresse directement le maître de l'ouvrage (le particulier) à l'architecte ou au bureau d'études. C'est aussi le cas du constructeur qui se charge de la construction d'après un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faite pour son compte. Troisième cas Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part, même minime, des travaux. C'est le cas des maisons en kit lorsqu'il y a livraison, assemblage et mise hors d'eau sur un terrain appartenant au maître d'ouvrage. CCMI sans fourniture de plan Cas unique - Le constructeur, sans fournir, même indirectement, le plan (le maître d'ouvrage apporte lui-même un plan utilisable en l'état), se charge au minimum des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau (charpente et couverture) et de mise hors d'air (menuiseries extérieures).Avec fourniture de plan- La désignation du terrain, - L'affirmation que le projet est conforme aux règles de construction, - La consistance et les caractéristiques techniques de la maison incluant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison, - Le coût de la maison qui comprend le prix forfaitaire et définitif de la maison et le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve, le cas échéant, l'exécution, - Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux, - L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister, lors de la réception, par un professionnel habilité et assuré pour cette mission, - L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives : une copie est annexée au contrat, - L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage, - La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités de retard de livraison, - La référence de l'assurance de dommages qui doit être souscrite par le maître de l'ouvrage obligatoirement avant l'ouverture du chantier, - L'attestation de la garantie de livraison à prix et délai convenus accordée par un établissement financier ou un assureur, - Le cas échéant, l'attestation de la garantie de remboursement du montant versé avant la date d'ouverture du chantier. Sans fourniture de plan - La désignation du terrain, - La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser, - Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision ainsi que les modalités de son règlement en fonction de l'avancement des travaux. Les règles relatives à la révision du prix sont laissées ici à la liberté des parties, - L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister lors de la réception par un professionnel habilité et assuré, - Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison, - La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, - L'attestation de la garantie de livraison établie par le garant.Avec fourniture de plan- La notice descriptive de la maison(4) précise les caractéristiques techniques de la maison et des matériaux utilisés et les caractéristiques des travaux d'équipement indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison ; la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire. - L'attestation d'assurance DO, - L'attestation de la garantie de livraison.- Une notice d'information conforme à un modèle type(5). - Le plan de la maison signé par le constructeur et le maître d'ouvrage(6).Sans fourniture de plan- La notice descriptive de la maison(4) précise les caractéristiques techniques de la maison et des matériaux utilisés et les caractéristiques des travaux d'équipement indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison ; la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire. - L'attestation d'assurance DO, - L'attestation de la garantie de livraison.- Une notice d'information conforme à un modèle type(7).Attention : Si l'un de ces documents n'est pas joint au contrat, ce dernier peut être annulé.Avec fourniture de plan Sans fourniture de plan Ce contrat peut être conclu sous conditions suspensives d'acquisition du terrain, de l'obtention du permis de construire, de l'obtention des prêts, de l'obtention de l'assurance de dommages et de l'obtention de la garantie de livraison. Lorsque ces diverses conditions ne sont pas réalisées dans le délai imparti par le contrat, ce dernier est considéré comme n'ayant jamais existé et aucune indemnité n'est due par l'une quelconque des parties (maître d'ouvrage ou constructeur). Il n'est pas précisé de conditions suspensives pour le contrat sans fourniture de plan.Avec fourniture de plan Sans fourniture de plan Aucun versement d'argent ne peut être fait avant la signature du contrat et avant la date d'exigibilité de la créance en respectant l'échelonnement des paiements sous peine de sanctions pénales. Néanmoins, le contrat peut prévoir : - soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction. Ce dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître d'ouvrage et reste bloqué jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives, - soit une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l'ouverture du chantier. - Les dispositions concernant le dépôt de garantie et la garantie de remboursement ne s'appliquent pas au contrat sans fourniture de plan.Avec fourniture de plan Sans fourniture de plan - soit une révision entre la date de signature du contrat et la date d'expiration d'un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : - date de l'obtention du permis de construire, - date de l'obtention des prêts. - soit une révision de prix, limitée à 70 % de la variation de l'index BT 01. La révision de prix est appliquée à chaque versement. La révision de prix s'arrête 10 mois après l'obtention des prêts et du permis de construire. Le maître de l'ouvrage doit être informé de ces deux possibilités avant de signer le contrat. Le prix peut faire l'objet d'une révision dans les conditions et limites convenues par le contrat (sans avoir à respecter les dispositions applicables au contrat avec fourniture de plan). - Le choix de l'index est libre, il doit seulement être sélectionné en fonction de l'objet du contrat. Une révision sans partie fixe et sans limitation dans le temps est possible.Avec fourniture de plan Sans fourniture de plan Une grille d'appels de fonds fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction. Les paiements devront intervenir au plus tard à l'expiration du délai prévu au contrat : le point de départ de ce délai est la date de la demande de paiement présentée par le constructeur. - 15 % à l'ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie), - 25 % à l'achèvement des fondations, - 40 % à l'achèvement des murs, - 60 % à la mise hors d'eau, - 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, - 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. C'est le contrat qui fixe l'échelonnement des paiements au fur et à mesure de l'exécution des travaux.