Après un an de débats et plusieurs péripéties, dont un recours auprès du Conseil constitutionnel, la loi ELAN a été publiée le 24 novembre.
Voici en résumé les mesures phares de cette loi intéressant le secteur du bâtiment.
Lutte contre les recours abusifs
L'un des volets majeurs du texte vise à renforcer l'arsenal de lutte contre les recours abusifs à l'encontre des permis de construire et d'aménager.
La loi reprend en grande partie les mesures préconisées par le rapport remis au gouvernement au début de l'année et auquel la FFB a fortement contribué.
La FFB se félicite d'avoir été entendue. Elle espère que ces mesures, cumulées avec celles visant à accélérer les délais de traitement des recours par les juges, permettront de prémunir les promoteurs, constructeurs et aménageurs contre le fléau des recours 2.
Révision de la réglementation « accessibilité »
Depuis 2005, dans les immeubles collectifs neufs, 100 % des logements desservis par un ascenseur ou en rez-de-chaussée doivent être accessibles aux personnes en situation de handicap.
Pour faire baisser les coûts de construction et prendre en compte les attentes et besoins des acquéreurs, la loi ELAN remplace l'obligation de rendre tous les logements neufs accessibles par une obligation de les rendre « évolutifs ».
Un quota de 20 % de logements accessibles est maintenu.
La notion de « logement évolutif » est très encadrée. Une personne handicapée doit pouvoir accéder au logement, se rendre dans le séjour et le cabinet d'aisances et la mise en accessibilité partielle ou totale du logement doit être réalisable ultérieurement par des travaux simples.
La FFB salue cette mesure pragmatique et souligne que la France reste largement leader en Europe en matière d'accessibilité des logements neufs. Nos voisins européens adaptent le pourcentage de logements accessibles au pourcentage de leur population en situation de handicap(7 % en Allemagne) ou n'imposent une accessibilité des immeubles que jusqu'à la porte des appartements, à charge pour les personnes handicapées de réaliser l'adaptation intérieure.
Mais elle regrette qu'en contrepartie de cette mesure, le gouvernement entende imposer l'installation d'un ascenseur dans les immeubles de logements neufs en R+3 (actuellement, un ascenseur n'est obligatoire qu'en R+4 ou plus). Cette mesure ferait entrer plus de logements dans le champ de la réglementation « accessibilité » et donc engendrerait une hausse des coûts de construction et des charges d'entretien et de maintenance à payer par les occupants.
Assouplissement de la loi littoral
En zone littorale, l'extension de l'urbanisation ne peut se faire qu'en continuité avec les agglomérations et villages existants. Avant 2014, il était possible de construire dans le périmètre bâti des hameaux, en mettant en place un « Stecal » (secteur de taille et capacité d'accueil limitées). C'était avant que la loi ALUR ne restreigne fortement l'utilisation de cet outil urbanistique.
La loi ELAN rend à nouveau possible, de façon encadrée, le comblement des « dents creuses »,ces parcelles non bâties situées entre deux bâtiments construits dans un même hameau et disposant donc des équipements nécessaires à l'habitat.
Les constructions dans la bande des cent mètres du rivage restent interdites.
La FFB est favorable à ce rééquilibrage qui répond à l'objectif de la loi littoral, à savoir concentrer les constructions sur des zones déjà urbanisées et ainsi éviter le mitage du territoire.
Obligation de fourniture d'une étude des sols
La loi ELAN impose au vendeur d'un terrain à bâtir, en zone à risque argile, de fournir à l'acquéreur une étude géotechnique.
L'objectif est d'informer ce dernier sur les risques liés à la nature du sol et d'identifier les mesures constructives adaptées permettant de réduire les risques de sinistralité.
L'acquéreur aura ensuite l'obligation de fournir cette étude au constructeur qu'il sollicitera pour la réalisation de sa maison.
Cette mesure est une demande de longue date des constructeurs de maisons individuelles.
Mise en oeuvre du plan « Action coeur de ville »
Habitat, commerces, transports... le plan « Action coeur de ville » vise à redonner de l'attractivité et du dynamisme aux centres des villes moyennes en déprise.
Doté de 5 milliards d'euros, dont 1,5 milliard d'euros financés par Action Logement, ce plan concerne 222 villes et s'étend sur la période 2018-2022.
La loi ELAN crée « les opérations de revitalisation des territoires » (ORT), qui sont l'instrument juridique permettant localement la mise en oeuvre du plan.
La FFB salue cette mesure visant à lutter contre la fracture territoriale et génératrice d'activité pour les entreprises du bâtiment.
Réforme du secteur du logement social
L'objectif est de renforcer la capacité de production et de rénovation des logements sociaux, en améliorant l'efficacité de la gestion des bailleurs sociaux et en facilitant la restructuration de leur patrimoine. Ainsi, à compter de 2021, les organismes HLM gérant moins de 12 000 logements devront faire partie d'un groupe d'organismes?; la vente des logements HLM à leurs occupants est facilitée, pour financer de nouvelles constructions?; le recours à un concours d'architecture est rendu optionnel pour les projets de construction de logements neufs.
Actuellement, le secteur HLM repose sur un financement non pérenne et souffre d'une organisation morcelée, ce qui le met en danger, en particulier dans un contexte budgétaire très restrictif.
Pour atteindre des objectifs ambitieux en matière de construction et de rénovation, une refondation du modèle HLM est nécessaire.
La FFB est favorable à cette réforme.
Par ailleurs, des ajustements de bon sens sont apportés à la loi SRU, qui impose aux communes un minimum de 25 % de logements sociaux.
Les communes vont ainsi pouvoir mutualiser l'objectif de production de logements sociaux, au niveau d'une intercommunalité et le seuil d'éligibilité des communes d'Île-de-France à la loi SRU est porté à 3 500 habitants.
1
Loi évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
2
Cf. Bâtiment actualité n° 14 du 5 septembre 2018.
