Le loyer de mon local commercial : quelles sont les règles ?

Loyer de la sous-location

Sauf stipulation contraire dans le bail ou accord du bailleur, la sous-location est interdite, qu'elle soit totale ou partielle.

En cas de sous-location autorisée et lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale¹.

Augmentation du loyer en cours de bail

Il est possible :

• de demander la révision du loyer tous les trois ans ;
• ou de prévoir une clause d'indexation automatique ;
• éventuellement de combiner révision triennale et indexation.

La révision triennale

Le loyer peut être révisé tous les trois ans à la demande du bailleur ou du preneur, et ce même si le bail est muet sur la question, car il s'agit d'une révision légale dont les modalités sont fixées par le code de commerce - Art. L. 145-38.

La révision triennale n'est donc pas automatique ; elle doit impérativement être demandée par l'une ou l'autre partie - en pratique, elle est formulée par le bailleur, car elle aboutit souvent à une augmentation de loyer.

A moins que ne soit apportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité² ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou celle de l'indice des loyers commerciaux (ILC)³, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

L'indexation : la clause d'échelle mobile

En lieu et place de la révision triennale, le bail peut prévoir que le loyer sera réactualisé périodiquement, en général tous les ans, en fonction de la variation d'un indice choisi par les parties (« clause d'échelle mobile »).

Contrairement à la révision triennale qui doit être demandée par le bailleur ou le locataire, l'indexation est automatique et ne nécessite pas de formalité particulière, dès lors qu'elle est prévue au contrat.

Pour que la clause d'indexation soit valable, l'indice de référence doit avoir un lien direct :

• soit avec l'objet du contrat ;
• soit avec l'activité d'une des parties (l'indexation sur le chiffre d'affaires du locataire est licite¹).

De plus, la période de variation de l'indice ne doit pas être supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision². Lorsque la clause d'indexation a entraîné une variation de loyer de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, le juge peut intervenir à la demande de l'une des parties pour substituer au loyer résultant du jeu de la clause un loyer égal à la valeur locative³.

Toute stipulation qui tendrait à supprimer la possibilité de faire jouer cette révision serait sans valeur⁴.

Révision du loyer lors du renouvellement du bail

Le droit au renouvellement confère au locataire, à l'expiration du contrat (généralement au bout de neuf ans), le droit de poursuivre son activité grâce à la signature d'un nouveau bail ou, en cas de refus de renouvellement, d'obtenir du bailleur le versement d'une indemnité d'éviction destinée à le dédommager du préjudice subi. L'exercice du droit au renouvellement s'effectue de deux manières.

Le bailleur prend l'initiative et il donne congé

Il donne congé même s'il désire renouveler le bail : le congé aura alors pour objet de mettre fin au bail en cours et d'éviter que ce bail se poursuive aux mêmes conditions. Le congé avec offre de renouvellement permet d'actualiser le loyer.

Le locataire demande le renouvellement

Cette démarche est effectuée par le locataire si le propriétaire ne lui a pas adressé de congé. Dans ce cas, c'est également un nouveau bail qui démarre.

En principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Mais à l'expiration de la neuvième année, l'augmentation de loyer peut être plafonnée. Cela dépend de la durée du bail et de la date du renouvellement.

Qu'est-ce que la commission départementale de conciliation ?

C'est une commission composée de bailleurs et de locataires, en nombre égal, et de personnes qualifiées. Elle aide bailleurs et preneurs à trouver un accord sur le montant du loyer lors du renouvellement du bail entre la neuvième et la douzième année. Elle est donc incompétente pour réviser le loyer en cours de bail.

Elle peut être saisie par l'une ou l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le dossier à joindre doit comprendre : les noms, qualités et adresses du bailleur et du locataire, la nature du litige et la copie du bail, ainsi que la copie du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, ou de la demande de renouvellement faite par le locataire.

La commission a trois mois¹ pour se prononcer. Si un accord est trouvé, un acte de conciliation est signé et un nouveau bail est établi. Si la conciliation échoue, l'une ou l'autre partie devra saisir le président du tribunal de grande instance.