CCMI : vigilance en cas de pluralité de maîtres de l'ouvrage !
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Quelles précautions lors de la signature du contrat ?
Le constructeur doit être vigilant lorsqu'il remplit un CCMI.
Ce qui est indiqué dans la rubrique « maître d'ouvrage » doit correspondre exactement à ce qui figure dans le titre de propriété du terrain ou dans la promesse de vente. Il ne doit pas y avoir de décalage ou de contradiction entre ces différents actes.
Plus globalement, l'ensemble des éléments relatifs au CCMI doit être au nom du même maître de l'ouvrage : le terrain, le CCMI, le permis de construire, les dossiers de prêts et les assurances et garanties liées au projet.
Si des clients souhaitent conclure un CCMI pour réaliser une maison sur un terrain appartenant à l'un d'eux, le constructeur doit leur conseiller de se rapprocher d'un notaire pour mettre en place le montage juridique le plus approprié à leur situation.
Le professionnel peut voir sa responsabilité recherchée sur le fondement du devoir de conseil, s'il conclut un CCMI avec une personne qui n'est pas propriétaire du terrain.
Cas particulier du CCMI conclu avec une SCI
Lorsqu'un CCMI est conclu avec une société civile immobilière (SCI), l'opération est soumise à des règles différentes en ce qui concerne l'urbanisme et les normes de construction.
Concernant l'urbanisme
En principe, le recours à un architecte est obligatoire pour l'établissement du projet architectural dans le cadre d'une demande de permis de construire2.
Des exceptions existent pour les personnes physiques qui « déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes », notamment pour la construction d'une maison inférieure à 150 m² de surface de plancher3.
Une SCI étant une personne morale, elle ne bénéficie pas de ces exceptions. Donc lorsqu'un CCMI est conclu avec une SCI pour la réalisation d'une maison de 100 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire.
Un couple ayant obtenu un permis de construire, pour une maison inférieure à 150 m², sans recours à un architecte et qui décide au final de réaliser l'opération au travers d'une SCI, risque de voir sa demande de transfert de permis rejetée.
Concernant les règles de construction
Les personnes construisant une maison individuelle pour leur propre usage bénéficient d'un régime dérogatoire aux règles d'accessibilité.
Mais si cette maison est destinée à être vendue, louée ou mise à disposition, la réglementation accessibilité doit être respectée.
Dans le cadre d'un CCMI, lorsque le maître de l'ouvrage est une SCI, les règles d'accessibilité doivent être respectées, car le logement peut être mis à la disposition de ses associés.
La FFB agit pour obtenir l'assimilation des SCI familiales aux maîtres de l'ouvrage personnes physiques qui construisent pour leur propre usage, aussi bien pour l'obligation de recours à un architecte que pour le régime dérogatoire en matière d'accessibilité.
- Articles 551 et suivants du Code civil.
- Articles L. 431-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
- Bâtiment actualité no 4 du 8 mars 2017
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