L’administration fiscale a publié le 4 septembre ses commentaires doctrinaux (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 et suivants), apportant des précisions attendues par les professionnels sur l’application de l’exonération des droits de mutation en faveur des donations affectées à l’acquisition d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Avec l’adoption de la loi de finances pour 2025, le Code général des impôts prévoit à l’article 790 A bis une exonération temporaire de droits de mutation de dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, et consentis dans le cadre familial, sous réserve que ces sommes d’argent soient affectées dans un délai de six mois :
- à l’acquisition d’un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, destiné à devenir la résidence principale du donataire ou celle de son locataire ;
- ou à des travaux et des dépenses éligibles à l’aide MaPrimeRénov’ effectués dans l’habitation principale du donataire.
Le dispositif est réservé aux dons de sommes d’argent effectués au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence d’une telle descendance, au profit d’un neveu ou d’une nièce. Il est précisé que, par neveu ou nièce, il convient d’entendre les seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion, le cas échéant, de ceux du conjoint de ces derniers.
Quels sont les principaux apports ?
Affectation à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement
L’immeuble acquis peut être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou une maison individuelle. Dans sa doctrine, l’administration fiscale confirme la possibilité pour le donataire d’acquérir plusieurs immeubles avec la somme donnée. Cependant, cette acquisition doit impérativement porter sur un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement.
Sont donc exclus :
- la construction par le donataire de sa résidence principale ;
- l’achat d’un terrain à bâtir destiné à la construction de sa résidence principale.
La FFB déplore que le contrat de construction de maison individuelle soit exclu du dispositif d’exonération, alors même que celui-ci vise à relancer la construction neuve.
Immeuble acquis à l’état neuf
En préambule, par date d’acquisition d’un immeuble neuf, il faut entendre celle de la signature de l’acte authentique d’achat. Un immeuble doit être considéré comme neuf lorsque la construction a été achevée à la date de son acquisition, c’est-à-dire lorsque l’état d’avancement des travaux est tel qu’il permet une utilisation effective de l’immeuble en cause : autrement dit, lorsque les locaux sont habitables. Cet achèvement peut résulter d’une construction nouvelle, ou de travaux qui ont consisté en une surélévation, ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité d’au moins un des trois lots du gros œuvre, soit l’ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux.
Immeuble en l’état futur d’achèvement
L’administration fiscale indique que la date d’acquisition à retenir est celle de la signature de l’acte authentique d’achat, et non celle du contrat de réservation. En outre, cette acquisition ne peut pas porter sur des droits démembrés ou indivis exercés sur cet immeuble.
L’administration fiscale admet en revanche que les sommes données soient affectées par le donataire :
- à l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, sous réserve qu’il soit affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale ;
- à l’acquisition en indivision soit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, soit des droits d’usufruit exercés sur un tel immeuble, sous réserve qu’il soit affecté à l’usage de sa résidence principale ou qu’il soit donné en location à usage de résidence principale.
Le donataire ne peut pas apporter ou prêter cette somme à une SCI, et ce, même si cette société achète ensuite la résidence principale du donataire. En revanche, la doctrine confirme la possibilité d’acquérir plusieurs immeubles avec la somme donnée.
