La faisabilité des projets en lotissement est sécurisée par un mécanisme essentiel : la cristallisation des règles d’urbanisme. Le Code de l’urbanisme prévoit en effet que, pendant un délai de cinq ans, un permis de construire ne peut pas être refusé, ni assorti de nouvelles prescriptions en raison de règles d’urbanisme adoptées après la création du lotissement.
Ce délai court, soit à compter de la décision de non-opposition à déclaration préalable, soit à compter de l’achèvement des travaux du lotisseur en cas de permis d’aménager. Les règles applicables sont ainsi figées, garantissant la stabilité et la sécurité juridique des projets ; les demandes de permis déposées dans ce délai sont donc instruites au regard de ces règles cristallisées.
L’incertitude introduite en 2022
Une décision du Conseil d’État rendue en 2022 a toutefois introduit une incertitude : la Haute juridiction a estimé que la seule obtention d’une décision de non-opposition à déclaration préalable ne suffisait pas à faire jouer la cristallisation. En l’absence de transfert de propriété ou de jouissance d’au moins un lot à la date de délivrance du permis de construire, le mécanisme ne pouvait jouer.
Cette position a suscité des interrogations, laissant penser qu’un transfert définitif était exigé.Une telle interprétation fragilisait une pratique pourtant courante : la conclusion de promesses ou compromis de vente, souvent assortis de conditions suspensives, notamment d’obtention du permis de construire.
Clarification du Conseil d’État
Le Conseil d’État est toutefois venu clarifier la situation par deux décisions rendues en ce début d’année. Dans une première décision , il précise que le régime du lotissement - en l’espèce, la possibilité d’apprécier la conformité aux règles d’urbanisme à l’échelle de l’ensemble du projet et non lot par lot - s’applique dès lors qu’un transfert de propriété ou de jouissance a été prévu pour au moins un lot, y compris lorsque ce transfert est assorti d’une condition suspensive. Ainsi, il n’est pas nécessaire que le transfert soit définitif pour que les règles du lotissement trouvent à s’appliquer.
Cette clarification est renforcée par une seconde décision , dans laquelle le Conseil d’État adopte une position encore plus explicite s’agissant de la cristallisation. Il affirme que le transfert doit simplement avoir été acté à la date de délivrance du permis de construire, même si ses effets sont différés à une date ultérieure ou conditionnés, notamment à l’obtention du permis lui-même.
En l’espèce, une cour administrative d’appel avait annulé un permis de construire au motif que la division foncière n’était pas effective, le lot n’ayant fait l’objet que d’un compromis de vente prévoyant un transfert de propriété à la signature de l’acte authentique. Le Conseil d’État censure cette analyse et considère qu’un tel compromis suffit à caractériser le transfert de propriété au sens du régime du lotissement.
Accueil très favorable de la FFB
La FFB accueille très favorablement ces décisions qui alignent le droit sur les pratiques opérationnelles. Elles sécurisent la faisabilité des opérations de lotissement ainsi que l’obtention des permis de construire, mettant fin aux incertitudes nées de l’arrêt de 2022.
