ZAN : les premières décisions qui redessinent concrètement les règles de construction et d'emménagement dans les territoires
Un usage anticipé du sursis à statuer validé par le juge
Autre point structurant, l’extension du recours au sursis à statuer dans le cadre du ZAN fait l’objet de premières décisions jurisprudentielles. Introduit par la loi de juillet 2023, ce dispositif permet de suspendre l’instruction de demandes d’autorisation susceptibles de compromettre les objectifs de sobriété foncière.
Le tribunal administratif d’Orléans a apporté une précision importante en validant l’usage de ce sursis en amont même des débats sur le projet d’aménagement et de développement durable du futur PLU. Dans l’affaire examinée, un permis d’aménager portant sur un lotissement de quatre lots a été légalement suspendu, alors même qu’un certificat d’urbanisme opérationnel avait été délivré quelques semaines auparavant.
Le juge retient notamment le poids relatif du projet dans la consommation foncière communale et sa localisation en extension urbaine, en continuité d’espaces naturels. Cette appréciation au cas par cas conforte la marge de manœuvre des collectivités, y compris sur des opérations modestes (4 lots à bâtir).
Cette décision confirme que le ZAN introduit une forme d’instabilité juridique accrue pour les porteurs de projets, y compris à un stade avancé.
Implantations commerciales : une lecture de plus en plus exigeante
Le secteur du commerce constitue un autre terrain d’application significatif du ZAN. Depuis 2021, les autorisations d’exploitation commerciale sont conditionnées à l’absence d’artificialisation des sols, sauf exceptions strictement encadrées.
Les juridictions administratives tendent à renforcer cette exigence. Une décision récente de la cour administrative d’appel de Bordeaux a ainsi censuré un projet de magasin de bricolage implanté sur une ancienne zone agricole, en relevant l’absence d’efforts suffisants en matière de compacité du bâti et d’optimisation du stationnement.
Dans une autre affaire, la cour administrative d’appel de Nantes a validé un refus d’extension commerciale en raison d’une artificialisation déjà très élevée du site et de l’absence de mesures de désimperméabilisation et de ses incidences négatives sur le tissu commercial du centre ville.
À l’inverse, la cour administrative d’appel de Lyon a admis la légalité d’un projet dès lors qu’il s’inscrivait en continuité d’un tissu urbanisé et dans une zone d’activités identifiée par les documents de planification (SCOT).
Ces décisions traduisent une évolution vers une appréciation qualitative des projets, au-delà du seul critère de surface, intégrant leur insertion territoriale et leur sobriété foncière.
Vers un changement de paradigme pour les acteurs du BTP
Au fil de ces premières décisions, le ZAN apparaît moins comme un objectif de long terme que comme un cadre immédiatement opposable. Les marges de manœuvre foncières se réduisent, les délais d’instruction deviennent plus incertains et les critères d’analyse des projets se complexifient.
Pour les entreprises du bâtiment et les aménageurs, cette évolution impose une adaptation rapide. La faisabilité d’une opération ne peut plus être appréciée uniquement au regard des règles existantes, mais doit intégrer les dynamiques de révision des documents d’urbanisme et les objectifs locaux de consommation foncière.
La montée en puissance du ZAN confirme ainsi un basculement vers des logiques de densification, de renouvellement urbain et d’optimisation du foncier, qui redéfinissent durablement les conditions de production de la ville.