L’entreprise acheté un terrain à bâtir (TAB)
L’entreprise est considérée comme un assujetti à la TVA.
2.1 En matière de TVA
L’achat d’un TAB réalisé auprès d’un vendeur assujetti à la TVA est soumis :
- à la TVA sur marge si l'acquisition du TAB par le cédant n'avait pas ouvert droit à déduction ;
- à la TVA sur le prix total si l'acquisition du TAB par le cédant avait ouvert droit à déduction.
S’agissant de la TVA sur marge, plusieurs conditions doivent être remplies pour qu’elle soit applicable.
En effet, la première condition d’application de la TVA sur marge prévoit que bien revendu doit être identique au bien acquis quant à sa qualification juridique. Le régime de la marge s'applique aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis, sans ouvrir droit à déduction de la TVA, en vue de leur revente et ne s'applique pas aux cessions de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti.
Ainsi, la TVA sur la marge ne s'applique pas dans le cas d'un lot revendu comme terrain à bâtir qui a été acquis comme terrain d'assiette d'un immeuble bâti et comme tel assimilé à ce dernier (Rép. Vogel : Sén. 17/05/2018 n° 4171 ; Rép. Falorni : AN 24/09/2019 n° 1835).
En outre, la deuxième condition d'application de la TVA sur marge prévoit que les biens revendus ne doivent pas avoir ouvert droit à déduction de la TVA au vendeur lors de son acquisition, qui est défini par la doctrine administrative comme « n'a pas ouvert droit à déduction au sens de l'article 268 du CGI, une acquisition d'immeuble réalisée auprès de personnes non assujetties ou auprès de personnes assujetties qui n'ont pas agi en tant que telles, ou encore dont la livraison était exonérée de TVA sur le fondement du 5 de l'article 261 du CGI et qui n'ont pas formulé l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI » (BOI-TVA-IMM-10-20-10-13/05/2020 n° 30).
Cette règle de l’administration fiscale n’est toutefois plus en conformité par la jurisprudence européenne et nationale. En effet, selon la jurisprudence, le régime de la marge s'applique à des livraisons de terrains à bâtir :
- lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l'assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe ;
- ou lorsque leur acquisition n'a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l'assujetti revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial.
En dehors de cette hypothèse, le régime de la TVA sur la marge ne s'applique pas à des livraisons de terrains à bâtir dont l'acquisition initiale n'a pas été soumise à la TVA, soit qu'elle se trouve en dehors de son champ d'application, soit qu'elle s'en trouve exonérée (CJUE 30-9-2021 aff. 299/20, Icade Promotion SAS ; CE 12-5-2022 n° 416727, Sté Icade Promotion).
Cette jurisprudence est donc en contradiction avec l’actuelle doctrine administrative mais cette dernière demeure toutefois opposable à l’administration fiscale pour les opérations en cours tant qu’elle n’est pas modifiée pour sa mise en conformité avec la jurisprudence européenne et nationale (Rép. Grau : AN 01/02/2022 n° 42486).
Toutefois, selon l’administration fiscale, la doctrine administrative devrait être mise en conformité avec la jurisprudence Icade avant fin 2026. Mais elle confirme le maintien de la TVA sur marge selon l’actuelle doctrine pour les opérations en cours.
En tout état de cause, la recodification de la TVA sur marge dans le Code des impositions des biens et services (CIBS) a été rédigée en prenant en compte la jurisprudence précitée.
2.2 En matière de droits de mutation à titre onéreux
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont toujours à la charge de l’acquéreur.
L’achat d’un TAB par un assujetti à la TVA auprès d’un vendeur assujetti à la TVA est soumis :
- aux DMTO au taux réduit de 0,71498 % si l’acquisition a été soumise à la TVA sur le prix total ;
- aux DMTO au taux de 6,3185 % pour les ventes réalisées jusqu’au 31 mars 2028, si l’acquisition a été soumise à la TVA sur marge ou si l’acquéreur ne prend aucun engagement. Pour les acquisitions à compter du 1er avril 2028, le taux sera de nouveau de 5,80665 %.
Si l’acquéreur assujetti à la TVA prend un engagement :
- de revendre le TAB dans un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition, les DMTO sont de 0,71498 % ;
- de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, l’acquisition est soumise au droit fixe de 125 €
De même, un acquéreur assujetti à la TVA qui a pris un engagement de revendre peut y substituer, avant son échéance, de 5 ans, un engagement de construire. Ce nouvel engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit et vaut accomplissement de l'engagement de revendre (soit 5 ans + 4 ans maximum pour construire).