Les conditions de validité de la cession
La cession de bail commercial est un contrat par lequel le bénéficiaire du bail - le « cédant »- transmet ses droits à un tiers - le « cessionnaire ».
Le bail primitif subsiste, il y a simplement changement dans la personnalité du preneur.
Pour être valable, la cession du droit de bail doit respecter certaines conditions de fond et de forme.
Le fond
La cession du bail à un successeur du fonds peut seulement être réglementée quant à ses modalités. L'entrepreneur de bâtiment qui vend son fonds de commerce dans lequel figure le droit au bail a toujours le droit de le faire, même si une clause de son bail le lui interdit. En effet, la législation sur les baux commerciaux (Article L. 145-16 du code de commerce) déclare nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Pour que puisse jouer cette règle, il doit s'agir d'une cession de la totalité du fonds de commerce, et non de certains de ses éléments seulement. En outre, il doit y avoir véritable acquisition du fonds (l'arrêt d'activité et l'ouverture d'un nouveau fonds n'entraînent pas la transmission du bail).
Par ailleurs, le cédant doit donner au cessionnaire toutes les informations relatives au bail, telles que l'existence de contestations avec le bailleur nées au cours du bail cédé. Il doit également clairement préciser l'activité qui peut être exercée dans les lieux, le cessionnaire ne pouvant pas changer la destination du local et y installer un commerce d'une autre nature.
A cet égard, les baux « tous commerces », qui autorisent toutes les activités et donc tous les commerces dans les lieux, permettent au locataire de céder librement son droit au bail pour l'exercice de toute activité, sous la réserve qu'elle soit commerciale et dans la limite de la nature du bâtiment et des clauses du bail relatives notamment à l'affectation des locaux.
La forme
La cession de créance (le cessionnaire devient en effet titulaire des droits nés du bail et peut donc s'en prévaloir envers le bailleur) doit être signifiée par huissier au débiteur (le bailleur). A défaut de signification, le bailleur peut accepter la cession par acte authentique (notarié).
De plus, le bail peut prévoir l'agrément préalable du bailleur, ou la nécessité d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte, ou encore de dresser un acte notarié et d'en remettre un exemplaire revêtu de la formule exécutoire, ce qui permet de recourir à des procédures d'exécution forcée en cas d'inexécution des obligations par le preneur sans devoir solliciter l'autorisation préalable du juge.
Le cédant doit veiller au respect des règles prévues au bail pour éviter que la cession puisse être ultérieurement contestée, ce qui entraînerait les conséquences suivantes.
Pour le bailleur
- inopposabilité de la cession : le bailleur peut faire expulser le cessionnaire - occupant sans droit ni titre - par ordonnance de référé ;
- faculté soit de faire prononcer judiciairement la résiliation du bail, soit de faire constater judiciairement l'application d'une clause résolutoire de plein droit ;
- faculté de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime : cession irrégulière par son preneur.
Pour le cédant
Il peut se voir assigner en dommages-intérêts par le cessionnaire qui, en raison de l'irrégularité de la cession, doit être tenu de quitter les lieux après résiliation du bail ou après refus de renouvellement. Cette action est, dans cette hypothèse, également ouverte au cessionnaire à l'égard du rédacteur de l'acte ou de l'intermédiaire professionnel, tenu à un devoir de conseil (huissier, agent d'affaires, notaire...).
La clause de garantie solidaire
