La résiliation conventionnelle
La résiliation triennale du bail, possible par le preneur seulement
Le preneur a le droit de donner congé à l'expiration de chaque période triennale et seulement à ce moment-là. Il est impossible de partir au cours d'une période triennale.
Mais ce principe n'étant pas d'ordre public, le bail peut contenir une clause, évidemment très contraignante, lui refusant cette faculté.
En l'absence de clause contraire, la résiliation triennale est donc possible dès lors que l'on respecte les conditions suivantes :
- la dénonciation doit être effectuée par le preneur par exploit d'huissier (le congé délivré par lettre recommandée est nul et le bailleur peut contraindre le locataire à lui régler les loyers de la période triennale à venir) ;
- le congé doit respecter un préavis de six mois minimum1. Le preneur n'a pas l'obligation de motiver son congé.
La mise en jeu d'une clause résolutoire
Fréquemment, le bail comporte une clause par laquelle les parties conviennent à l'avance que l'inexécution d'une des obligations du contrat (généralement le défaut de paiement du loyer et des charges) emportera sa résiliation, c'est-à-dire la suppression, pour l'avenir, du contrat.
Par le jeu de cette clause, il est mis fin au bail, sans rétroactivité, après simple mise en demeure.
Toutefois, il faut saisir le juge, qui constatera que les conditions de la résiliation sont réunies et les formes respectées (ce juge n'a aucun pouvoir d'appréciation pour éviter la résiliation).
La survenance d'un événement prévu au contrat
On peut prévoir que le bail sera résilié lorsque surviendra un événement expressément envisagé dès l'origine (départ à l'étranger du bailleur ; autorisation administrative pour effectuer des travaux de réhabilitation lourde, par exemple)2.
La possibilité d'inclure une telle clause est enserrée dans certaines limites :
- elle concerne uniquement le bailleur, qui est donc le seul à pouvoir demander la résiliation du bail quand l'événement se produit ;
- cette clause ne peut pas être mise en œuvre pendant les neuf premières années du bail ;
- il faut une notification au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
La résiliation judiciaire
