Le rachat du bail commercial par le repreneur de l'entreprise

Lorsqu'un entrepreneur acquiert une entreprise, il ne rachète pas obligatoirement les murs. Il peut reprendre le bail commercial permettant l'exploitation du fonds de commerce ou du fonds artisanal. Quelles sont alors les précautions à prendre ?
17:3027/12/2011
Rédigé par FFB Nationale

La reprise du bail commercial est-elle automatique ?

 

Oui, mais il faut que le fonds de commerce comprenne effectivement un droit de bail, ce qui ne serait pas le cas des baux dérogatoires conclus sur une période de 24 mois maximum.

 

Pour qu'une location soit soumise au statut des baux commerciaux, et que puisse donc s'opérer la cession du bail, les trois conditions suivantes doivent être réunies :

  • le bail doit porter sur un local dépendant d'un immeuble ou sur un immeuble - à l'exclusion des emplacements publicitaires, des aires de stationnement, des locaux accessoires non indispensables à l'activité principale, etc ;
  • le locataire doit y exploiter un fonds de commerce lui appartenant - ce qui n'est pas le cas du locataire-gérant ;
  • le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés s'il est un commerçant, un industriel, une société ou un GIE, OU au répertoire des métiers s'il est un artisan.

 

Peut-on modifier le loyer à l'occasion de la cession du bail ?

 

Non, le repreneur succède automatiquement au locataire dans les droits de celui-ci :

  • droit au renouvellement du bail ou au versement d'une indemnité d'éviction : somme d'argent, généralement égale à la valeur de son fonds de commerce, à la charge du bailleur qui déciderait de ne pas renouveler le bail ;
  • durée du bail : le repreneur prend la suite du cédant pour la durée restant à courir, avec les modalités prévues initialement, notamment avec ou sans la faculté de résiliation triennale ;
  • loyer : il reste inchangé et ne peut être modifié du fait de la cession.

 

Un bail peut-il interdire au locataire de céder le bail en même temps que le fonds de commerce ?

L'entrepreneur de bâtiment qui souhaite vendre son fonds de commerce et doit céder son bail commercial a toujours le droit de le faire, même si une clause de son bail le lui interdit.

 

La législation sur les baux commerciaux1 déclare en effet nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou des actions de sa société.

 

Mais le bailleur peut, sans interdire la cession du bail, restreindre cette faculté ou la soumettre à des formalités.

 

Par exemple :

  • exigence d'un agrément du repreneur par le bailleur : ce dernier exige de se faire présenter formellement pour approbation le successeur de son locataire - qu'il ne peut refuser qu'avec une réelle justification, telle que l'insuffisance de garanties financières ;
  • exercice par le bailleur d'un droit de reprise des locaux en fin de bail pour les habiter lui-même ou les faire habiter par ses proches : cela ne concerne que les locaux d'habitation accessoires au local commercial ; le repreneur conserve alors tous les droits du locataire sur les locaux purement commerciaux ; il peut aussi les reprendre afin de les démolir et de reconstruire, ou encore pour construire des locaux supplémentaires ;
  • stipulation d'une clause de préemption.

 

Dès les premiers contacts, le repreneur doit se faire communiquer le bail et prendre le temps de l'examiner.


  1. Article L. 145-16 du code de commerce.

Quels sont les points essentiels du contrat que le repreneur doit regarder ?

La date d'échéance du bail

 

Si le repreneur souhaite résilier le bail, il doit, sauf si une convention contraire a supprimé la faculté de résiliation triennale, attendre la fin d'une période triennale (3, 6 ou 9 ans) pour donner congé moyennant un préavis délivré au moins six mois à l'avance par acte extrajudiciaire (huissier) ;

 

Si le repreneur souhaite en revanche conserver ce bail, il doit tout d'abord vérifier, si le bail se situe entre la sixième et la neuvième année, que le fonds de commerce a bien fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années1. Le preneur ne peut en effet invoquer la propriété commerciale que si le même fonds est exploité dans les lieux depuis au moins trois ans à la date d'expiration du bail. Si c'est le cas et si l'on arrive au terme d'une période de neuf ans, le risque existe que le propriétaire lui délivre congé sans offre de renouvellement (mais moyennant le versement d'une indemnité d'éviction), ou que l'offre de renouvellement soit assortie d'une augmentation de loyer.

 

Les obligations du bail

 

En principe, les gros travaux sont à la charge du bailleur : les réparations qui touchent à la structure de l'immeuble, au gros œuvre, à la toiture et aux équipements indispensables à l'utilisation du local : chauffage, ascenseurs... Mais le bail commercial peut parfaitement mettre ces travaux à la charge du locataire  : c'est même une clause très fréquente.

 

De même, le bail peut convenir que la taxe foncière, qui est normalement à la charge du propriétaire, soit acquittée par le locataire2.

  1. Article L. 145-8 du code de commerce.
  2. Cf. Bâtiment actualité n°5 du 16 mars 2010, p. 14 : « Les clauses du bail commercial à négocier avant de signer ».

L'agrément du bailleur

 

S'il est prévu.

 

La destination des locaux

 

Le repreneur qui n'exerce pas dans les locaux exactement la même activité que le cédant a la possibilité de demander selon des procédures particulières :

d'adjoindre des activités connexes ou complémentaires à l'activité cédée1 ;

d'exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail2, sous, notamment, la condition que les nouvelles activités soient compatibles avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble (prendre connaissance du règlement de copropriété). 

  1. Article L. 145-47 du code de commerce.
  2. Article L. 145-48 du code de commerce.

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