Bail commercial : les clauses à négocier avant de signer

Les clauses relatives à l'objet du contrat de bail

Par principe, les clauses limitant la durée légale du bail commercial sont nulles. La durée du bail ne peut pas être inférieure à neuf ans.

En revanche, d'autres clauses restreignant ou favorisant votre activité peuvent être ajoutées.

La clause de destination des lieux

Elle permet de définir les types d'activités que le locataire est autorisé à exercer. Elle peut limiter, exclure ou, au contraire, élargir le champ des possibilités d'activités.

Il faut essayer de négocier un bail « tous commerces » si le règlement de copropriété le permet. Ainsi, en cas de changement d'activité en cours de bail, vous pourrez vous dispenser d'une procédure de déspécialisation.

Dans tous les cas, cette clause est essentielle afin d'éviter un éventuel litige ultérieur.

La clause d'exclusivité

Au bénéfice du locataire, cette clause interdit au bailleur de louer d'autres locaux du même immeuble à des locataires exerçant une activité concurrente ou d'exercer lui-même une activité concurrente. Pour être valable, cette clause doit être limitée dans le temps (ex. neuf ans, à l'exclusion d'un renouvellement) ou dans l'espace (ex. dans l'immeuble)¹.

En cas de non-respect de cette clause par le bailleur, il peut se voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Les clauses relatives à l'exécution du bail

La clause pénale en cas de retard dans le paiement des loyers

Le bailleur peut demander à introduire dans le contrat une clause prévoyant des sanctions financières à l'encontre du locataire qui ne paierait pas le loyer à bonne date (terme défini dans le contrat de bail : mensuel, trimestriel, annuel...).

La clause d'indexation ou clause d'échelle mobile