Le loyer de mon local commercial : quelles sont les règles ?

Le montant du loyer initial

En pratique, le prix est souvent fixé au mètre carré, pondéré en fonction des paramètres (non limitatifs) suivants :

• localisation dans l'agglomération ;
• emplacement dans la rue ;
• situation en façade ou en fond de cour ;
• destination du local (« tous commerces » ou plus restrictif) ;
• caractéristiques (importance des surfaces, des lieux de stockage, agencement...).

Le pas-de-porte

Il n'est pas rare que le bailleur, à l'occasion de l'octroi du bail, demande au locataire de lui verser une somme d'argent appelée « pas-de-porte » ou « droit au bail » dont le montant échappe à toute réglementation.

La qualification juridique de cette indemnité dépend des circonstances : compensation de la perte de valeur vénale de l'immeuble par l'octroi de la propriété commerciale, ou supplément de loyer. Selon sa qualification juridique, elle sera ou non prise en compte pour la détermination du loyer lors de la révision ou du renouvellement du bail.

Le dépôt de garantie et les loyers d'avance

Le loyer peut être stipulé payable d'avance ou à terme échu. La formule adoptée a une incidence sur le dépôt de garantie qui est en principe exigé du locataire.

La valeur locative

C'est en quelque sorte le « juste prix » que le bailleur peut obtenir de la location, compte tenu du jeu de l'offre et de la demande.

La valeur locative est déterminée d'après cinq paramètres¹ :

1. les caractéristiques du local commercial ;
2. la destination des lieux ;
3. les obligations respectives des parties;
4. les facteurs locaux de commercialité ;
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'usage est effectivement que le preneur paie son loyer d'avance et que le dépôt de garantie soit égal à trois mois de loyer OU qu'il paie à terme échu et que le dépôt de garantie soit égal à six mois de loyer. Ainsi, dans les deux cas, le bailleur dispose de deux termes d'avance, qui ne portent pas intérêt au profit du preneur. Lorsque le locataire a payé plus de deux termes de loyer d'avance, les sommes ainsi versées portent en effet intérêt à son profit, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres².