Quelle fiscalité pour les locaux d'entreprise ?

L'assujettissement des loyers à la TVA

Il faut distinguer selon que les loyers sont perçus au titre de locaux nus ou de locaux aménagés (munis du matériel ou des installations nécessaires à l'exercice de l'activité du locataire).

La location de locaux aménagés

Elle a un caractère commercial et est assujettie de plein droit à la TVA. Il n'existe pas de définition légale, ni même administrative, de la notion de locaux aménagés, dont les contours ont été dégagés par une jurisprudence peu homogène. Aussi, on ne peut avancer de critères fiables quant à l'importance ou à la consistance du mobilier ou du matériel susceptibles de rendre la location passible de la TVA. On peut seulement esquisser la ligne directrice suivante : une location devient commerciale dès lors que l'immeuble est muni de l'essentiel du mobilier ou du matériel nécessaires à son exploitation.

La location de locaux nus

Elle a un caractère civil et est en principe exonérée de TVA. Il en est ainsi, que le loueur soit un particulier agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé (directement ou par société civile immobilière interposée) ou une société commerciale.

En l'absence de TVA, le bailleur est redevable d'une contribution annuelle, au taux de 2,5 %, sur les loyers provenant d'immeubles achevés depuis plus de quinze ans.

Cependant, la location de locaux nus à usage professionnel peut être imposée à la TVA sur option volontaire du bailleur. Cette option est possible quelle que soit la qualité du bailleur (particulier ou entreprise), et même si l'activité du locataire est exonérée, totalement ou partiellement, de TVA (banque ou assurance, par exemple).

Néanmoins, si la location est consentie au profit d'un non-assujetti (par exemple, une autorité administrative qui utilise les locaux à titre de bureaux), le bail doit faire mention expresse de l'option exercée par le bailleur. Cette mention traduit ainsi l'accord exprès du bailleur et du preneur non assujetti sur le paiement de la TVA ¹.

L'option doit être expresse et formulée par écrit auprès du centre des impôts du domicile du bailleur dans les quinze jours du commencement de l'assujettissement. Elle vaut pour une période de dix ans expirant le 31 décembre de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée.