Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP : Comment réduire votre impôt ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers louant des biens immobiliers meublés. Ce statut permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux tout en générant des revenus locatifs.
Attention : cette fiche ne traite que le régime des loueurs en meublé non professionnels et non celui des loueurs en meublé professionnels
Pour les locations saisonnières :
Le régime micro-BIC subit des changements importants pour l’imposition des revenus perçus par les loueurs en meublé en 2025, et qui seront donc imposés en 2026.
En effet, l’abattement proposé par le régime micro-BIC est devenu bien moins avantageux en location saisonnière, puisque le taux d’abattement est passé de 50 à 30% pour les meublés de tourisme non classés, et de 71 à 50% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Les plafonds du régime micro-BIC pour chaque activité de location saisonnière sont également impactés puisqu’ils passent de 77 700 à 15 000 € pour la location d’un meublé de tourisme non classé, et de 188 700 à 77 700 € pour la location d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes.
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Recettes perçues en 2024 et déclarées en 2025
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Recettes perçues en 2025 et déclarées en 2026 | |
| Meublés de tourisme non classés |
Plafond recettes : 77 700 € Taux abattement : 50 % |
Plafond recettes : 15 000 € Taux abattement : 30 % |
| Meublés de tourisme classés & chambres d’hôtes |
Plafond recettes : 188 700 € Taux abattement : 71 % |
Plafond recettes : 77 700 € Taux abattement : 50 % |
Charges déductibles des revenus locatifs BIC :
- l’assurance du bien immobilier
- les charges de copropriété déductibles (et non locatives)
- les dépenses d’entretien et de réparation
- les honoraires de l’agence immobilière (si vous avez opté pour une gestion locative ou pour un investissement locatif clé en main)
- la taxe foncière
- les intérêts d’emprunt et les frais de dossier relatifs au crédit immobilier, assurance emprunteur
- les frais de syndic…
Amortissement du bien :
Vous pouvez amortir :
- le coût du logement ;
- du mobilier,
- des travaux (construction, reconstruction et amélioration de l'existant).
Pour bénéficier de la déduction de l'amortissement, les locaux, le mobilier et les travaux doivent être inscrits à l'actif de votre bilan. Le bien immobilier loué sera alors inscrit sur le tableau des immobilisations et amortissements (annexe 2033 C) au moment de déclarer vos bénéfices aux impôts.
Si vous constatez un déficit (charges supérieures aux revenus) : vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes.
EXEMPLE TAXATION PLUS-VALUE
En cas de cession du bien ayant été loué, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des particuliers et sont donc imposées forfaitairement au taux de 19% auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.
Calcul du montant des amortissements à réintégrer :
Exemple : Un investisseur acquiert un bien destiné à la location meublée pour 320 000 €. Il amortit 100 000 € sur plusieurs années. Il revend ce bien pour 420 000 €.
Location d’un appartement meublé (avec réintégration des amortissements) |
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| Achat du bien | 320 000 € |
| Amortissements | 100 000 € |
| Revente du bien |
420 000 € |
| Plus-value imposable |
200 000
= 420 000 € - (320 000 – 100 000€) |
Imposition de la plus-value de cession :
Location d’un appartement meublé avec une plus-value imposable de 200 000 €
Imposition de la plus-value Impôt sur la plus-value = 200 000 € x 19 % = 38 000 €
Prélèvements sociaux = 200 000 € x 17,2 % = 34 400 €
Total à payer : 38 000 € + 34 400 € = 72 400 €
Abattement pour durée de détention :
| Durée de détention |
Taux d’abattement impôt sur le revenu | Taux d’abattement prélèvement sociaux |
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| Entre la 6e et la 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 %/an |
| À partir de la 22e année |
Exonération de la plus-value | 9 %/an |
| À partir de la 30e année | Exonération de la plus-value | Exonération de la plus-value |
En fonction de la durée de détention du bien, les abattements rappelés ci-dessus seront applicables.
Point de vigilance :
Pour bénéficier de ce régime, l’investisseur doit s’immatriculer sur le guichet unique (www.inpi.fr) afin d’obtenir un numéro SIRET qu’il conviendra de renseigner lors de sa déclaration fiscale.
Déclaration des revenus locatifs :
La liasse fiscale (déclaration 2031 et ses annexes 2033-SD), qui détaille vos revenus, charges, et amortissements, doit être remplie sur l’espace professionnel sur le site impots.gouv. Les informations seront ensuite reportées sur la déclaration des revenus annuels (formulaire n°2042).