Opérations de restauration immobilière : comment réduire votre impôt avec le dispositif Malraux ?

Dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt : 

• Les travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique, y compris les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation réalisés ou non dans le volume bâti existant (travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes, extension de superficies habitables, etc.) ;
• Les charges foncières de droit commun : les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les dépenses d'amélioration, la taxe foncière, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses ;
• Les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration.

Les dépenses prises en compte sont celles supportées à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante. 

Les contribuables peuvent donc bénéficier d'un avantage fiscal pendant quatre années d'imposition au maximum. 

Ouvrent droit également à la réduction d'impôt les souscriptions de parts de SCPI, sous conditions. 

Engagement de location :

Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer l'immeuble pendant 9 ans, et mettre le logement en location dans les 12 mois après l’achèvement des travaux. 

Lorsque la restauration porte sur un immeuble d'habitation, le contribuable prend l'engagement de le louer nu, à usage d'habitation principale du locataire.

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société, les associés doivent en outre s'engager à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société. Il en va de même lorsque l'immeuble est la propriété d'une SCPI.

Le taux de la réduction d'impôt est de :

• 22 % du montant des dépenses éligibles ;
• 30 % du montant des dépenses éligibles uniquement pour les immeubles situés dans le périmètre d'un SPR couvert par un PSVM approuvé ;

La loi Malraux plafonne le montant des investissements à 400 000 euros à répartir sur 4 ans, soit un investissement de 100 000 euros par an.

Ce montant correspond à la valeur des travaux de rénovation, et non à la valeur du bien immobilier.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année du paiement des dépenses ou de la réalisation de la souscription de parts de SCPI.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède le montant de l'impôt dû au titre de cette année, elle est reportable sur l'impôt dû au titre des trois années suivantes.

Lors de la rupture de l'engagement de location ou de conservation des parts. 

Par exception, il n'est procédé à aucune reprise en cas d'invalidité (2e ou 3e catégorie), de licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

Obligations déclaratives : 

La déclaration de revenus (personnes physiques) et, le cas échéant, de résultats (sociétés) de la première année d'application du régime doit être accompagnée de :

• L’engagement de location et, le cas échéant, de l'engagement de conservation des parts. 

• Certains justificatifs : copie du bail, déclaration d'utilité publique, autorisation d'urbanisme, déclaration d'achèvement des travaux, factures, etc.

Les sociétés sont quant à elles tenues de délivrer chaque année à leurs associés, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, une attestation (fournissant notamment le détail de calcul de la réduction d'impôt correspondant aux droits des associés) dont un exemplaire est joint à leur déclaration de résultats et un autre à transmettre aux associés.