Déficit foncier : Comment réduire votre impôt ?
Un propriétaire bailleur investissant dans l’immobilier locatif peut déduire de ses revenus fonciers les travaux réalisés et, en cas d’emprunt, les intérêts d’emprunt.
Le déficit foncier s’applique lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes générées (loyers). Hors intérêts d’emprunt, il peut être déduit de l’ensemble des revenus jusqu’à 10 700 €.
Le déficit excédant 10 700 € et/ou issu des intérêts d’emprunt peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes pendant dix ans.
Quelques exemples :
Électricité – Sécurité :
- Réfection totale d’une installation électrique
- Mise aux normes actuelles (mise en place de dispositifs différentiels, prises de terre…)
- Aide à effectuer des tâches quotidiennes : manipulation automatisée des portes de garage, portails, volets, stores
- Pose d’interphone, portes blindées avec serrures
- Remplacement d’un ascenseur vétuste
- Installation de sécurité (détection de présence et d’ouverture…)
Chauffage et production d’eau chaude :
- Remplacement de la chaudière, du chauffe-eau
- Installation d’un chauffage central et de l’eau chaude sanitaire
- Mise aux normes des installations de gaz (remplacement de chaudière, tuyauterie plomb, robinets…)
- Pose de dispositifs de sécurité collective dans les installations VMC gaz
- Installation de bouches de ventilation, gaines et caissons de VMC
Isolation acoustique :
- Isolation des linteaux, coffrets de volets
- Isolation des portes palières
- Isolation des murs des parties communes, des cages d’escalier, des colonnes montantes, des tuyauteries, des locaux de chaufferie
- Pose des plafonds suspendus
- Pose des éléments de sol insonorisant (moquettes)
- Pose des sous-couches isolantes, réalisation d’une chape flottante
Sanitaire :
- Remplacement du chauffe-eau
- Réfection totale d’une installation sanitaire, installation de robinets thermostatiques sanitaires
- Installation d’une douche ou d’un W.-C. (étanchéité, ventilation)
- Renouvellement du carrelage sur les supports anciens, revêtements de sol, enduit des plafonds
- Installation de l’équipement sanitaire d’un logement qui en était dépourvu
Amélioration et valorisation du patrimoine :
- Réfection d’enduits de façade, peinture (ravalement)
- Remplacement des menuiseries d’origine
- Création d’un ascenseur conforme aux normes (accessible aux handicapés)
- Remplacement intégral des garde-corps ou des rambardes (terrasses, balcons)
Autres charges déductibles :
- Les frais de gestion et d’administration du bien (frais de gérance…)
- Les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété
- Les primes d’assurance
- Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire (taxe foncière)
- Les intérêts et frais d’emprunt (attention : déductibles des seuls revenus fonciers)
- Etc…
Pour en savoir plus sur les travaux déductibles cliquez sur le lien suivant
- les dépenses de réparations locatives même lorsqu'elles sont prises en charge par le propriétaire (sauf cas exceptionnels) ;
- les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
Modalités d’imposition :
Les loyers ainsi perçus constituent donc les revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et rentrent dans le revenu global.
En cas de déficit foncier (charges > loyers perçus, mais non créées principalement par des charges financières liées aux intérêts de crédits), l’imputation s’effectue donc sur le revenu global.
Imputation du déficit foncier :
- Le déficit foncier est imputable sur le revenu global imposable (total des revenus imposables de votre foyer) dans la limite de 10 700 €.
Ce plafond est porté à 15 300 € si tout ou partie du déficit est issu d’un logement loué dans le cadre du dispositif Périssol ou Cosse.
- Toutefois, si le propriétaire a investi à crédit, la part du déficit liée à la déduction de ses intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur son revenu global. Elle sera déductible uniquement de ses revenus fonciers des 10 prochaines années.
- Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable limité à 10 700 €, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
1 - Détermination des revenus et des charges
Revenus bruts
Intérêts d’emprunts
Les charges
2 - Déduction prioritaire des intérêts d’emprunt
- Si le résultat est négatif : la fraction du déficit foncier est reportable uniquement sur les revenus fonciers à venir pendant 10 ans
- Si le résultat est positif : le déficit ne vient pas des intérêts d’emprunt.
3 - Déduction des autres charges du revenu net de frais d’emprunt
- Si le résultat est négatif : report du déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €. Au-delà, le report s’effectue dans la catégorie des revenus fonciers, reportables sur les 10 prochaines années.
- Si le résultat est positif : pas de déficit foncier
Rénovation d'une "passoire thermique": doublement du plafond d'imputation du défit foncier
La limite annuelle d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté à 21 400€ à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique payés avant le 31 décembre 2025 permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A,B,C ou D.
A noter :
Il faudra justifier (DPE à fournir) au plus tard le 31 décembre 2025 du nouveau classement de performance énergétique du bien. A défaut, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des travaux sont reconstitués selon les règles de droit commun.
Calcul du déficit foncier lorsqu’il est supérieur à 10 700 € et les intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers :
Exemple d'un location d’un appartement non meublé
Revenus fonciers bruts annuels (Loyers) 12 000 €
Intérêts d’emprunts annuels 14 300 €
Travaux & Charges annuels 30 000 €
------------- --------------
TOTAL 12 000 44 300 €
Déficit foncier - 32 300 €
Phase 1 : Déduire prioritairement la somme des intérêts d’emprunt des revenus bruts :
12 000 € – 14 300 € = - 2 300 €
Phase 2 : Le déficit foncier reportable est de 2 300 € sur les revenus fonciers des 10 prochaines années
Phase 3 : Après déduction des intérêts d’emprunt, la totalité du montant des autres charges va constituer le déficit foncier imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €
30 000 € - 10 700 € = 19 300 €
Phase 4 : Les intérêts d’emprunt et des autres charges sont reportables au-delà de 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 prochaines années :
2 300 + 19 300 = 21 600 €
Les propriétaires d’immeubles historiques ou assimilés peuvent déduire les charges foncières qu’ils supportent dans des conditions plus favorables que celles de droit commun !
La déclaration des revenus fonciers soumis au régime réel se fait via le formulaire n°2044 en même temps que la déclaration des revenus annuels (formulaire n°2042)