Investissement locatif privé : dispositif « Jeanbrun »

Qui est concerné ?

Toute personne, ou société soumise à l’impôt sur le revenu, désirant acquérir un logement collectif neuf ou ancien réhabilité, pour le louer.

Quels avantages ?

En régime réel d’imposition¹, une déduction est appliquée chaque année aux revenus fonciers bruts (principalement les loyers) au titre de l’amortissement, en complément des charges déductibles. Le résultat foncier en ressort au minimum largement réduit et même, dans la majorité des cas, déficitaire, ce qui vient réduire le revenu global de l’investisseur², donc son impôt sur les revenus.

Le taux d’amortissement, appliqué à 80 % du prix d’acquisition du logement net de frais d’acquisition³, dépend du type de bien et des conditions de location, à savoir « intermédiaires », « sociales » ou « très sociales ».

Le montant maximum de l’amortissement annuel se trouve par ailleurs respectivement plafonné à 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € en locations intermédiaire, sociale et très sociale. Attention : ces plafonds s’apprécient par foyer fiscal et non par logement. Ils s’appliquent donc globalement si le ménage investit dans plusieurs logements⁴.

À noter que le cumul des amortissements annuels pour un bien ne pourra excéder la base amortissable (80 % du prix d’acquisition hors frais). Sous cette réserve, le bénéfice du dispositif reste acquis même au-delà des 9 ans minimum requis, tant que la location respecte ses conditions.

Lors de la revente du bien, le cumul des amortissements déduits devra être repris pour le calcul de la plus-value, ainsi augmentée. Les abattements pour durée de détention de droit commun s’y appliquent.

NB : le cumul des dispositifs « Jeanbrun » et « LLI » (TVA à 10 %) est possible, sous réserve du respect des conditions de l’un et de l’autre.

Pour quels logements ?

Le dispositif concerne les logements dans le collectif, situés partout en France.

Pour le neuf, le logement doit être acquis (y compris en VEFA), ou avoir fait l’objet d’un dépôt de permis de construire, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour l’ancien, le logement doit cumulativement être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, faire (ou avoir fait) l’objet de travaux soit de remise à neuf⁵, soit représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde (notamment l’atteinte des étiquettes A ou B du DPE en métropole⁶). Les logements anciens ayant fait l’objet de travaux avant l’acquisition par l’investisseur sont éligibles s’ils n’ont pas été utilisés ou occupés depuis l’achèvement des travaux.

Quelles conditions de location ?

Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans et constituer la résidence principale du locataire.

Plus précisément :

• la location effective doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux (ou de son acquisition si elle est postérieure) ;
• le locataire ne pourra pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur, ni l’un de ses grands-parents, parents, enfants, petits-enfants, frères ou sœurs.

De plus, selon le type de location et la commune du logement :

• les ressources du locataire devront respecter les plafonds du « Pinel » intermédiaire (logement locatif intermédiaire -LLI) ou ceux de Loc’Avantages (Loc2 et Loc3) « social » ou « très social » (cf. tableau 1) ; 
• les loyers pratiqués seront plafonnés comme ceux des dispositifs précédents, mais modulés par un coefficient de surface (cf. tableau 2). À noter que, contrairement aux loyers intermédiaires déterminés selon le zonage ABC, les loyers « sociaux » et « très sociaux » s’avèrent définis à la commune⁷ (ou à l’arrondissements pour Paris, Lyon et Marseille).

Pour en savoir plus

Le site internet de l’ANIL, rubrique Loi de finance pour 2026, rubrique « fiscalité du bailleur ».

Les plafonds de ressources des locataires, selon les zones ABC, du niveau « social » (Loc2 de Loc’Avantages) et « très social » (Loc3 de Loc’Avantages) sont consultables sur le  bulletin officiel des impôts.

Les loyers plafonds, selon les communes, du niveau « social » (Loc2 de Loc’Avantages) et « très social » (Loc3 de Loc’Avantages) sont consultables dans l’Arrêté du 6 janvier 2026 pris en application de l'article 2 terdecies H de l'annexe III au code général des impôts - Légifrance

Notes : la surface utile se calcule comme la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, remise, …) dans la limite de 8 m² par logement. Le loyer pratiqué ne pourra excéder le loyer plafond multiplié par un coefficient qui tient compte de la surface (0,7 + (19 / SU), avec un maximum de 1,2).

Exemple de calcul de plafond de loyer

Dans le cas de la mise en location en 2026 d’un logement de 50 m² de surface utile en zone B1 loué au niveau intermédiaire :

1. le plafond de loyer applicable en zone B1 est de 11,80 € par m² ;
2. le coefficient de surface est égal à 0,7+19 / 50 = 1,08. Le plafond de loyer sera finalement de 11,80 € * 1,08 = 12,74 € par m².

Le loyer mensuel pratiqué ne pourra donc pas dépasser 50 * 12,74 € = 637 €.