Permis de construire : quels sont les risques de recours ?

Quels arguments sont recevables contre un permis ?

Les recours précités ne peuvent être engagés qu’en cas de permis délivré en méconnaissance des règles d’urbanisme.

La personne qui exerce un recours doit donc démontrer en quoi le permis est illégal au regard des documents d’urbanisme applicables (généralement le plan local d’urbanisme).

Des considérations d’ordre privé ne suffisent pas à obtenir l’annulation ou le retrait d’un permis. Par exemple, les nuisances sonores résultant de travaux de construction et qui causent un préjudice à une personne ne sont pas une violation des règles d’urbanisme. De même pour une perte de vue ou d’ensoleillement. Cependant, cela peut constituer un intérêt à agir.

Qui peut contester un permis de construire en justice ?

Le préfet

Le préfet a toujours la possibilité d’engager un recours contre un permis qu’il estime illégal.

Son intérêt à agir est présumé de par ses fonctions.

Une association

Si elle est agréée pour la défense de l’environnement, l’association est réputée avoir un intérêt à agir contre un permis.

Si elle ne l’est pas, le juge examinera les statuts de l’association pour vérifier si son objet social a un lien direct avec l’urbanisme ou la protection de l’environnement et si son champ d’intervention territorial est lié au secteur où est délivré le permis.

Une association (agréée ou non) n’est toutefois recevable à agir contre un permis que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande de permis ⁶.

Cette condition vient d’être validée par le Conseil constitutionnel ⁷.

Pour déterminer si ces deux conditions sont remplies, les associations doivent joindre à leur recours en justice leurs statuts et la preuve de leur déclaration en préfecture ⁸.

Un autre tiers (un voisin, par exemple)

Un tiers n’est recevable à agir que s’il démontre que la construction, l’aménagement ou le projet autorisé par le permis affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire de VEFA ⁹.

L’intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, sauf circonstances particulières ¹⁰. Ainsi, une personne achetant une maison voisine après l’affichage du permis ne pourra pas démontrer qu’elle a un intérêt à agir puisqu’elle n’en avait pas au moment de la date d’affichage en mairie de la demande de permis ¹¹. Reste que les voisins immédiats sont présumés avoir un intérêt à agir ¹² s’ils font état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance et/ou à la localisation du projet.

En plus de leurs arguments justifiant l’illégalité du permis, les tiers doivent joindre à leur recours le titre de propriété, la promesse de vente, le bail, le contrat préliminaire ou tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de leur bien ¹³.

Comment peut-on être informé d’un recours ?

Quel que soit le type de recours (gracieux, préfectoral ou contentieux), son auteur doit, dans les 15 jours francs à compter du dépôt du recours, notifier son recours à l’autorité qui a délivré le permis et au titulaire du permis.

Ainsi, le bénéficiaire du permis est informé, à bref délai, de l’existence d’un recours dirigé contre lui.

Le non-respect de cette obligation de notification entraînera l’irrecevabilité du recours, même si les arguments juridiques apportés sont légitimes.

Par principe, la notification du recours est régulière lorsqu’elle est faite à l’adresse indiquée sur le panneau d’affichage du permis de construire ou à celle figurant sur l’arrêté de permis ¹⁴.

Toutefois, le Conseil d’État interprète de manière large cette règle en validant la notification à l’adresse :

• non pas de la société titulaire du permis de construire, mais à celle qui avait le même gérant-associé et son siège à la même adresse ¹⁵ ;
• et non de l’établissement secondaire dont l’adresse figurait sur le permis de construire, mais à celle du siège social de la société titulaire de l’autorisation attaquée ¹⁶.

Pour s’informer de l’existence d’un recours, il est possible de demander au greffe du tribunal (devant lequel un recours est susceptible d’être formé) la délivrance d’un certificat de non-recours ¹⁷.

Qu’entraîne un permis de construire illégal ?

Tout dépend du vice qui entache la légalité du permis :

• s’il est régularisable, le juge doit accorder un délai au titulaire du permis pour déposer un permis modificatif, en cours d’instance (on parle de sursis à statuer). Si la régularisation a bien lieu dans le délai fixé par le juge, le permis ne sera plus vicié et échappera à l’annulation ¹⁸ ; 
• s’il n’affecte qu’une partie identifiable et divisible du projet, le juge ne prononcera qu’une annulation partielle du permis ¹⁹ ;
• s’il entache tout le permis et n’est pas régularisable, le permis sera alors annulé en totalité.

Si un permis est annulé par le tribunal administratif, le requérant peut ensuite engager un recours auprès du tribunal judiciaire pour obtenir la démolition de la construction, si celle-ci a été commencée, voire achevée.

Cette action en démolition est encadrée. Ainsi, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné à la démolir que si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• le juge administratif a préalablement annulé le permis ; 
• l’action en démolition est engagée dans un délai de deux ans suivant l’annulation du permis ;
• la construction est située dans une zone sensible ²⁰ (bande littorale de 100 mètres, site inscrit, parc national, site Natura 2000, abords d’un monument historique…).

Si le préfet engage l’action en démolition, cette dernière condition ne s’applique pas. Il peut intervenir, quelle que soit la zone d’implantation de la construction dont le permis a été annulé.

1. Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme. 
2. Article R. 600-2 du Code de l’urbanisme. 
3. Article R 600-1 du Code de l’urbanisme.
4. Conseil d’État, 17 décembre 2014, n° 373681. 
5. Article L. 600-3 du Code de l’urbanisme.
6. Article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme.
7. Décision n° 2022-986 QPC du 1^er avril 2022. 
8. Article R. 600-4 du Code de l’urbanisme. 
9. Article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme. 
10. Article L. 600-1-3 du Code de l’urbanisme. 
11. Conseil d’État, 13 décembre 2021, n° 450241, Sté Ocean’s Dream Resort. 
12. Conseil d’État, 13 avril 2016, n° 389798, Bartolomei. 
13. Article R. 600-4 du Code de l’urbanisme. 
14. Conseil d’État, 23 avril 2001, n° 251608. 
15. Conseil d’État, 26 juin 2017, n° 399032.
16. Conseil d’État, 20 octobre 2021, M. C. et autres, n° 444581. 
17. Article R. 600-7 du Code de l’urbanisme.
18. Article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme.
19. Article L. 600-5 du Code de l’urbanisme. 
20. Article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.