Votre responsabilité pénale est engagée

La réalisation sans autorisation d'urbanisme de travaux soumis à permis (de construire, d'aménager, de démolir) ou à déclaration et la non-conformité des travaux par rapport à une autorisation délivrée est punie pénalement¹.

Votre client ne sera pas le seul sanctionné. Vous, vos sous-traitants, l'architecte, le bénéficiaire des travaux (locataires...) pouvez également être visés.

Avoir suivi les instructions du maître de l'ouvrage ou même avoir reçu de sa part une décharge de responsabilité ne vous exonérera pas de cette responsabilité pénale.

Aussi, avant le début des travaux, assurez-vous de l'existence des autorisations d'urbanisme requises et, lors de l'exécution des travaux, respectez-en les prescriptions?!

Certes, la demande d'autorisation est déposée en principe par le client, mais votre devoir de conseil et d'information vous impose de vous préoccuper de la bonne réalisation des démarches.

Afin de vérifier le respect des autorisations délivrées, l'Administration bénéficie d'un droit de visite des locaux².

Un tel contrôle peut se faire tout au long du chantier et après la déclaration d'achèvement des travaux, dans un délai de six ans³.

La loi ELAN⁴ a strictement défini les modalités d'exercice du droit de visite de l'Administration, notamment lorsque les locaux sont à usage d'habitation⁵. Ainsi, afin de respecter la vie privée et familiale des occupants du logement, les visites doivent être effectuées entre 6 et 21 heures et avec accord de l'intéressé.

Si l'Administration a connaissance, à la suite du recours d'un tiers ou encore de la dénonciation de voisins, de l'irrégularité d'une construction, réalisée sans autorisation d'urbanisme ou ne respectant pas les prescriptions de l'autorisation délivrée, elle dresse un procès-verbal (PV).

Lorsque le PV est établi pendant le chantier, le maire ou le préfet peuvent ordonner par arrêté l'interruption immédiate des travaux irréguliers. Il faut alors demander aux compagnons de stopper aussitôt le chantier.

Ces infractions étant des délits, le PV est transmis au procureur. Il décidera ou non d'engager des poursuites pénales : selon les circonstances, soit les poursuites s'arrêtent, soit le procès aura lieu.

En cas de procès, le juge pourra ordonner la mise en conformité avec l'autorisation délivrée ou la régularisation de la construction par le dépôt d'une demande d'autorisation. Si la construction ne peut être régularisée, le juge pourra imposer la démolition et la remise en l'état initial.

En outre, une astreinte (c'est-à-dire une somme à payer par jour de non-respect de l'obligation prescrite) peut être prononcée par le juge.

Enfin, des sanctions pénales peuvent être prononcées :

• une amende allant de 1 200 à 300 000  € en fonction de la gravité de l'infraction?;

• une peine d'emprisonnement de six mois en cas de récidive.

Pour éviter de lourdes sanctions, n'exécutez pas de travaux pour lesquels l'autorisation d'urbanisme requise n'a pas été obtenue par le maître de l'ouvrage.

Si votre client souhaite modifier le projet visé dans l'autorisation, alertez-le sur la nécessité de déposer une demande d'autorisation modificative. Avant que celle-ci soit délivrée, refusez d'aller à l'encontre des prescriptions de l'autorisation initiale.

À l'issue du délai de six ans, vous ne pouvez plus faire l'objet de poursuites pénales.

Toutefois, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction⁶.