Les règles de validité
Principe
Un permis de construire, d'aménager, de démolir ou une déclaration préalable se périment à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de leur notification 1 (sauf prorogation). Ils deviennent également caducs si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Le délai de trois ans commence à courir à la date de notification de l’autorisation d’urbanisme au pétitionnaire, c’est-à-dire le jour de la première présentation du courrier en recommandé 2 ou le lendemain de la date de l’envoi par voie électronique.
Lorsque l’autorisation a tacitement été obtenue, le délai commence à courir le jour où la décision tacite est intervenue, c’est-à-dire à l’issue du délai légal d’instruction de la demande.
Exceptions
Le délai différé
Le délai de péremption de l’autorisation peut être différé lorsque le commencement des travaux est subordonné à un régime d’autorisation prévu par une autre législation 3.
Cela permet d’éviter que l’autorisation d’urbanisme devienne caduque en raison d’un décalage temporel avec la réalisation d’une autre procédure ou l’obtention d’une autorisation complémentaire nécessaire à la mise en oeuvre du projet. C’est, par exemple, le cas :
- quand une opération d’archéologie préventive est prescrite : le délai de péremption ne commencera à courir qu’à compter de la date d’achèvement de cette opération ;
- lors de travaux sur une installation classée soumise à autorisation : ils ne pourront commencer avant la clôture de l’enquête publique ;
- lors de travaux soumis à autorisation au titre de la loi sur l’eau 4.
La suspension du délai
Le délai de péremption de l’autorisation d’urbanisme est automatiquement suspendu lorsqu’un recours est formé devant une juridiction administrative ou civile 5.
Concrètement, le délai de trois ans s’interrompt dès l’introduction du recours contentieux, et ce, jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. Plus précisément, le délai de validité ne recommence à courir qu’à compter de l’expiration des délais de recours, c’est-à-dire à la date à laquelle le délai d’appel ou de cassation est expiré 6. Dans ce cas, le délai ne repart pas de zéro : il reprend pour la durée de validité restante le jour où il avait été suspendu. Il convient toutefois de noter que le délai de validité du permis de construire initial n’est pas suspendu du fait de l’introduction d’un recours contre un permis modificatif 7.
Prorogation des délais
Principe
Le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire, pour autant que les règles ou les servitudes opposables au projet n’aient pas évolué de façon défavorable 8.
La demande de prorogation doit être adressée en mairie, en deux exemplaires, au moins deux mois avant l’expiration du délai de validité de l’autorisation. Dans ce cas, le silence de l’Administration vaut acceptation de la demande.
La prorogation prend effet au terme du délai de validité initial.
Prorogation automatique exceptionnelle
Un décret du 26 mai 2025 instaure une dérogation temporaire aux règles de prorogation des autorisations d’urbanisme. Il porte automatiquement, et sans nécessité de demande, à cinq ans la durée de validité des permis de construire, d’aménager, de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable délivrés entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024. Dans ce cas, la prorogation de deux fois un an, prévue par le Code de l’urbanisme, ne s’applique pas.
Le décret fixe également une prorogation d’un an pour les mêmes autorisations délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022. Toutefois, cette mesure automatique n’est applicable qu’aux autorisations qui étaient toujours en cours de validité à la date du 27 mai 2025. Dans cette hypothèse, le pétitionnaire garde le bénéfice de la prorogation de deux fois un an offert par le Code de l’urbanisme. Cette mesure permet de proroger la durée de validité de ces autorisations d’urbanisme de cinq à six ans au total.
Notions de commencement et d’interruption des travaux
