CCMI - Encadrement des sommes versées le jour de la signature
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Le constructeur peut percevoir des sommes à la signature du contrat, mais sous conditions.
Lorsque les conditions suspensives sont remplies, le dépôt de garantie vient s'imputer sur le premier paiement prévu par le contrat.Si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l'ouvrage exerce sa faculté de rétractation, les fonds déposés en garantie doivent être immédiatement restitués au maître de l'ouvrage, sans retenue ni pénalité.
Seconde exception : l'acompte, sous conditions
Si un dépôt de garantie n'est pas prévu, le contrat peut prévoir le versement d'un acompte au constructeur, avant la date d'ouverture du chantier, à deux moments du contrat4 :
- un paiement n'excédant pas 5 % du prix convenu, le jour de la signature du contrat ;
- et un paiement n'excédant pas 5 % du prix convenu, à la délivrance du permis.
Le constructeur ne peut percevoir ces acomptes que si leur remboursement est garanti par un établissement habilité à cet effet.
La garantie de remboursement doit faire l'objet d'une attestation nominative remise au client le jour de la signature du CCMI.
Celle-ci doit être annexée au CCMI.
Le constructeur ne peut pas remplacer l'attestation nominative par une attestation annuelle de garantie de remboursement5. Il n'est pas possible de prévoir dans le CCMI une condition suspensive d'obtention de la garantie de remboursement.
Attention : le montant de l'acomptedoit correspondre au montant autorisé par le garant de remboursement. En pratique, les garants limitent leur garantie à 5 % d'acompte au titre de la signature du contrat. Le constructeur ne peut alors pas réclamer les 5 % supplémentaires lors de l'obtention du permis.
La perception d'un acompte avant l'obtention de la garantie de remboursement est une infraction pénale et fait prendre le risque d'une nullité du contrat. Le fait de ne pas encaisser le chèque d'acompte n'exonère pas le constructeur de la responsabilité encourue6.
Comment s'articule la perception d'acomptes en CCMI, avec l'interdiction de percevoir tout versement avant la fin du délai de rétractation ?
En cas d'acquisition ou de construction d'un immeuble à usage d'habitation, tout versement par l'acquéreur (non professionnel) est interdit avant l'expiration du délai de rétractation7 de 10 jours, sauf dispositions législatives expresses contraires.
La réglementation sur le CCMI avec fourniture du plan, en prévoyant la possibilité de l'acompte et du dépôt de garantie, prévoit bien de telles dispositions législatives expresses contraires.
Le constructeur n'est donc pas obligé d'attendre l'expiration du délai de rétractation, pour appeler un acompte ou un dépôt de garantie, s'il respecte les conditions exposées ci-dessus.
Attention : la réglementation sur le CCMI sans fourniture de plan ne prévoit pas de telles dispositions d'exceptions. L'interdiction de tout versement avant l'expiration du délai de rétractation de 10 jours s'applique donc dans le cadre d'un CCMI sans fourniture du plan.
- Article L. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
- Article R. 231-7 du CCH.
- Article L. 241-1 du CCH.
- Article R. 231-8 du CCH.
- Cour de cassation, 7 mars 2006, no 05-83289.
- Cour de cassation, 22 septembre 2010, no 09-69.640.
- Article L. 271-2 du CCH.
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