Loi de simplification de la vie économique - Ce qui change pour les entreprises du secteur

Un bonus de constructibilité jusqu'à 30%  pour es bâtiments exemplaires.

Les règlements de PLU peuvent désormais prévoir dans les zones urbaines ou à urbaniser un dépassement des règles de hauteur et d’emprise au sol allant jusqu'à 30% pour les constructions affichant une exemplarité énergétique ou environnementale¹, ou intégrant des procédés de production d’énergie renouvelable. On attend un décret pour préciser ces points.

C’est une belle avancée par rapport au maigre bonus de 25 cm par niveau (plafonné à 2,5m) introduit par la loi Climat et résilience de 2021.

La loi SVE modifie aussi les pratiques locatives commerciales en renforçant le régime des baux commerciaux pour plus de protection des locataires.

Six mesures majeures pour rééquilibrer la relation bailleur-preneur

1. Le paiement mensuel du loyer est de droit
   
   C’est une mesure phare pour les commerçants : désormais le paiement mensuel du loyer est de droit pour le preneur occupant un local à usage commercial, de gros ou de services à caractère commercial ou artisanal. La demande de loyer mensuel est formulée par le preneur et prendra effet à la prochaine échéance de paiement prévue au bail, à condition que le locataire ne soit pas en situation d’arriérés non contestés. Mesure d’ordre public, elle s’applique aux baux nouveaux, renouvelés ou en cours au 26 mai 2026 – toute clause contraire étant réputée non écrite.
   
   
2. Le dépôt de garantie plafonné à trois mois de loyer
   
   Le bailleur ne peut plus exiger d’un locataire commercial une garantie supérieure à l’équivalent de trois mois de loyer Cette limite s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. La question des garanties complémentaires – caution personnelle, garantie à première demande – reste néanmoins ouverte : en l'absence de jurisprudence, la doctrine considère qu’elles n’entrent pas dans l’assiette du dépôt de garantie.
   
   
3. Cession du local : le vendeur rend la garantie, l’acheteur en demande une nouvelle
   
   En cas de mutation du local (vente ou donation), le cédant a désormais l’obligation de restituer au locataire le dépôt de garantie et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. L’acquéreur devra, pour sa part, obtenir un nouvel engagement du preneur. Cette disposition d’ordre public s’applique aux ventes intervenant à compter du 27 aout 2026.
   
   
4. Départ du locataire : restitution de la garantie sous trois mois
   
   Les sommes versées à titre de garantie devront être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés. Une contrainte qui pourra s’avérer délicate pour le bailleur lorsque la reddition des charges intervient après cette restitution. Mesure d’ordre public, elle s’applique aux remises de clés survenant à compter du 27 août 2026.
   
   
5. La clause « tunnel » consacrée par la loi
   
   La clause dite "d'échelle mobile" ou clause "tunnel", qui encadre la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, est
   désormais légalisée. Cette possibilité reste limitée aux baux indexés sur l’ILC et exclut les locaux à usage de bureaux ou d’activités tertiaires, soumis à l’ILAT. Non couverte par l’ordre public, la mesure s’applique immédiatement aux baux qui la prévoient.
   
   La loi SVE resserre les conditions dans lesquelles un juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire.
   
   
6. Délai de grâce : des conditions plus strictes pour suspendre la clause résolutoire
   
   La loi SVE resserre les conditions dans lesquelles un juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire. Désormais, l’octroi d’un délai de paiement est subordonné à deux conditions cumulatives
   
       • le preneur doit démontrera sa capacité à régler la dette locative
       • il doit avoir versé intégralement le loyer courant avant la date de la première audience.
   
   Applicable dès le 26 mai 2026 à toutes les procédures initiées, cette mesure d’ordre public vise à renforcer la sécurité juridique des bailleurs, tout en maintenant une soupape pour les locataires de bonne foi.

A noter : La disposition qui prévoyait d’interdire au bailleur de refacturer la taxe foncière au locataire commercial a été abandonnée dans le texte définitif de la loi.

Marchés publics

• Plateforme de dématérialisation

Les acheteurs de l’État (ministères, universités, etc.) et les organismes de sécurité sociale devront obligatoirement utiliser PLACE², la plateforme de dématérialisation fournie gratuitement par l’État, pour leurs communications et échanges liés aux marchés publics.

Les collectivités territoriales et leurs établissements publics pourront, s’ils le souhaitent, utiliser cette même plateforme. Cette obligation entrera en vigueur à une date fixée par décret pour chaque catégorie de maître d’ouvrage, au plus tard le 31 décembre 2030.

• Hausse des seuils et marchés innovants

A partir du 1er janvier 2027, un maître d’ouvrage public pourra conclure un marché de travaux sans publicité ni mise en concurrence si le montant estimé du marché est inférieur  à 140 000€ HT ( 100 000 € HT jusqu'au 31 décembre 2026).

La FFB se félicite de cette mesure qui encourage et facilité l'accès des TPE/PME à la commande publique en supprimant les démarches administratives complexes liées aux autres procédures (procédures adaptée, appels d’offres, dialogue compétitif, etc.).

Pour les marchés de travaux, fournitures ou services innovants³ inférieurs à 140 000 HT, 15% du montant total pourront être réservés à des jeunes entreprises innovantes.

Depuis le 1er juillet 2026, un marché innovant au-dessous de 140 000 € HT pourra aussi être passé sans publicité ni mise en concurrence.

• Variantes dans les marchés

Pour les procédures formalisées (appel d’offres, dialogue compétitif), les variantes sont désormais autorisées par principe, sauf si l’avis de marché les interdit expressément. Pour les procédures adaptées, les variantes sont également autorisées par défaut, sauf siles documents de la consultation les excluent.

La FFB se félicite de cette mesure de nature à stimuler la concurrence et le développement de solutions nouvelles, innovantes ou durables.

Les acheteurs de l’État et les organismes de sécurité sociale devront obligatoirement utiliser PLACE.

• Sous-traitance :  clarification du champ d’application

La loi SVE réaffirme que les organismes privés d’habitation à loyer modéré (bailleurs sociaux, ESH, ex-SA d’HLM) sont bien soumis aux règles prévues par le Code de la commande publique en matière de sous-traitance (ex.: déclaration du sous-traitant au maître d’ouvrage, paiement direct du sous-traitant par le maître d’ouvrage lorsque le montant des prestations sous-traitées dépasse 600 € TTC, etc.)⁴.

• Résiliation du contrat à « tout moment »

Jusqu’à présent, pour résilier votre contrat, vous deviez envoyer votre demande au moins deux mois avant la date d’échéance annuelle. Avec cette loi, les microentreprises et les PME pourront bientôt résilier certains contrats d’assurance à tout moment de l’année. Pour user de cette possibilité, il vous faudra remplir les conditions suivante :

• être une microentreprise ou une PME (entreprise de moins de 250 salariés dont le chiffre d'affaires n'excède pas 50 millions d'euros);
• bénéficier d’un contrat dont l’objet est de vous couvrir pour des dommages directs causés à vos biens à usage professionnel (précision sur les contrats visés par décret à paraitre);
• attendre l’expiration d’un délai d’un an à compter de la première prise d’effet du contrat;
• le contrat devra avoir été conclu ou renouvelé à partir de la publication du décret en Conseil d’État.

Il n’est pas dans l’intérêt des entreprises de changer trop souvent d’assureur.

Cette disposition devrait permettre aux entreprises concernées de résilier plus facilement leur contrat dans certaines situations (augmentation importante ou injustifiée de la prime, refus de l’assureur d’adapter les garanties, etc.) mais attention au découvert de garantie! Il conviendra impérativement d’avoir une offre ferme d’un assureur avant de lancer la procédure de résiliation. De même, cette disposition ne doit pas conduire les entreprises à céder aux sirènes des prix les plus bas; il est indispensable d’étudier avec attention la nature et l’étendue des garanties proposées avant de se lancer. Enfin, il n’est pas dans l’intérêt de l’entreprise de changer trop souvent d’assureur; cette nouvelle faculté devra donc être utilisée avec discernement.

• Délais d’indemnisation

Encadrement des délais d’indemnisation⁵

• lorsqu’un expert est désigné, l’assureur doit adresser une proposition d’indemnisation, de réparation en nature ou un refus motivé dans un délai de six mois à compter de la déclaration du sinistre. Si les causes du sinistre ou l’évaluation des dommages n’ont pu être établies à l’expiration de ce délai, l’assureur adresse une proposition d’acompte ou notifie à sa décision motivée de ne pas accorder d’acompte à ce stade
• en l’absence de désignation d’un expert, ce délai est porté à deux mois.

A compter l’accord sur la proposition d’indemnisation ou d’acompte, l’assureur disposera d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise chargée de procéder à la réparation du bien ou de vingt et un jours pour verser l’indemnisation ou l’acompte dû. Si l’assureur ne respecte pas ces délais, l’indemnité ou l’acompte produira des intérêts au taux de l’intérêt légal. Cette disposition vise à accélérer les délais d’indemnisation. Elle ne s’appliquera pas aux assurances pour lesquelles des dispositions spécifiques sont déjà prévues par le Code des assurance (ex.: assurance dommages-ouvrage).

• Autres dispositions de la loi

• Lorsque l’assureur refuse la souscription du contrat d’assurance, il devra désormais vous informer, dans son courrier de refus, de l’existence du Bureau central de tarification et des modalités de saisine de ce dernier;
• les franchises ne s’appliqueront qu’une seule fois en cas de succession d’aléas naturels sur une période courte. Un décret devra préciser les modalités d’application de ce dispositif;
• en cas de désaccord sur les conclusions de l’expert mandaté par l’assureur, ce dernier devra rappeler la possibilité dé demander une contre-expertise.
• alors qu’avant l’adoption de cette loi, l’assureur n’était tenu de motiver la résiliation que pour les contrats d’assurance des personnes physiques, il sera désormais tenu de le faire pour les risques professionnels.