Changement de destination des bâtiments - De la réhabilitation à la métamorphose

Une restriction justifiée par le fait que l’artificialisation fait perdre aux sols leurs fonctions essentielles, comme filtrer l’eau, capter du CO2 et réguler la température grâce aux forêts ou aux cultures, ce qui en fait un facteur d’aggravation du changement climatique.

En parallèle, les besoins en logements, en équipements collectifs comme des crèches, résidences étudiants et résidences seniors, établissements d’enseignement et de loisirs, sont criants. Voilà pourquoi les projets visant à changer la destination des bâtiments existants se multiplient. Le plus souvent, ce sont des immeubles de bureaux qui sont transformés en résidences étudiants ou logements, mais pas seulement.

Les friches industrielles deviennent des quartiers mixtes avec des logements, mais aussi des écoles, des centres sportifs et des commerces, moyennant des travaux qui sont souvent complexes et exigent de la part des maîtrises d’œuvre et des entreprises des capacités d’ingénierie et une certaine créativité. Ces opérations, en effet, obligent fréquemment à mettre en conformité les bâtiments avec d’autres réglementations, par exemple acoustique ou sécurité incendie.

Elles recouvrent aussi des enjeux environnementaux : le fait de conserver l’ossature du bâtiment lors de la transformation, plutôt que de tout déconstruire et de reconstruire à neuf, permet à lui seul de réduire l’impact carbone du projet jusqu’à 40 %. Les travaux de conversion permettent enfin d’améliorer la sobriété énergétique et la qualité environnementale des bâtiments, surtout s’ils sont anciens, d’avoir recours à l’écoconstruction, et de mettre en œuvre du réemploi, avec, à la clé, l’obtention de labels environnementaux qui permettent aux maîtres d’ouvrage de valoriser leur stratégie RSE.

De bâtiment industriel à école d’art

Dirigeant de Stam Acoustique, une entreprise spécialisée notamment dans la réalisation de plafonds suspendus modulaires et qui emploie une quinzaine de salariés à Schiltigheim (Bas-Rhin), Pierre-Alain Mendler est intervenu sur le projet de réhabilitation avec changement de destination de la brasserie alsacienne Fischer, un bâtiment industriel datant de 1912, connu sous le nom de « palais Fischer », et classé au titre des monuments historiques.

Inclus dans le projet de réhabilitation de tout le quartier Fischer situé à Schiltigheim, au nord de Strasbourg, mené par le promoteur Altarea Cogedim, le chantier consistait à transformer le bâtiment pour y accueillir l’École de création visuelle. Pour que l’édifice puisse devenir une école, il a fallu, notamment, mettre le grand hall, d’une hauteur sous plafond de cinq mètres et situé au rez-de-chaussée de la brasserie (qui accueillait jadis les cuves servant à la fabrication de la bière), en conformité avec la réglementation acoustique des établissements d’enseignement.

L’étude ciblée a établi la nécessité de réaliser un plafond acoustique ainsi que des ouvrages verticaux à l’intérieur du mur de façade, lesquels ont été confiés à Stam Acoustique.

L’ouvrage qui a été exécuté est un plafond monolithique de 180 m2, composé d’une ossature métallique et de dalles de laine de roche d’une épaisseur de 40 mm, jointées avec une bande adhésive et recouvertes d’un enduit acoustique projeté. « Comme dans tout chantier de rénovation sur un bâti patrimonial, la principale difficulté pour nous a été de nous adapter et de respecter l’existant, explique Pierre-Alain Mendler.

Ainsi, nos ouvrages ont dû être intégrés en suivant le quadrillage de poutres en métal et poutres en béton de la dalle haute, réalisées il y a plus de cent ans, que l’architecte du projet, l’agence Lang Saint-André, voulait conserver. De plus, ce dernier a voulu intégrer les luminaires en rive de nos ouvrages et contre les poutres, ce qui nous a amenés à trouver quelques solutions techniques originales pour leur mise en œuvre. »

Comme l’explique le chef d’entreprise, « tout aurait été plus simple dans un projet neuf : dans le cas d’une école, on aurait échappé aux cinq mètres de hauteur sous plafond et on aurait fait passer les réseaux dans le plénum, entre le plafond suspendu et l’isolant acoustique, avec un plafond démontable pour pouvoir y accéder en cas de besoin ». L’entreprise d’isolation a dû faire appel à tout son savoir-faire pour jouer avec les tolérances un peu aléatoires des ouvrages en béton et réaliser un plafond qui s’intègre harmonieusement à l’existant.

De bâtiment de bureaux à résidence étudiants

Sur ce chantier de grande ampleur situé dans le 7e arrondissement à Paris, livré en 2024, le promoteur Nexity, en lien avec le CROUS, avait pour projet de transformer deux bâtiments de R + 5 et un bâtiment de R + 6 à usage de bureaux en résidence de 112 logements étudiants.

Le maître d’ouvrage avait aussi des objectifs supplémentaires, notamment augmenter la surface de l’un des bâtiments avec une extension en bois, améliorer la performance énergétique des bâtiments grâce à une isolation de l’enveloppe, faire appel à l’écoconstruction, assurer une bonne gestion des déchets, un ensemble de critères qui ont permis au projet d’être labellisé HQE.

Pour réaliser cette vaste restructuration, seules la structure en béton et les façades patrimoniales en maçonnerie ont été conservées, pour servir de point de départ au changement de destination des bâtiments. L’intégralité de l’installation électrique a été confiée à la Société Nouvelle d’Installations Électriques (SNIE), une société implantée à Brie-Comte-Robert (Seine-et-Marne), qui emploie 450 salariés, ce qui en fait l’un des leaders nationaux de ce marché avec environ 10 000 logements équipés par an. 

Le marché comprenait la réalisation des installations électriques courants forts et courants faibles. Pour son président, Fabien Crief, le chantier a commencé par une importante phase d’études : « Dans le cas de la construction neuve, on peut demander toutes les réservations nécessaires au gros œuvre pour faire passer nos réseaux et implanter nos équipements, explique-t-il.

Dans le cas d’une réhabilitation avec changement de destination, nous devons tenir compte du bâtiment existant et des contraintes liées à sa structure, ce qui exige de s’adapter. Le passage de la réglementation “bureaux” à la réglementation “logement” exige des installations électriques tout à fait nouvelles et conformes à la norme NF C 15-100, qui encadre les logements. »

Contrairement aux plateaux de bureaux antérieurs, qui avaient une alimentation en énergie unique, la nouvelle destination a impliqué que chaque logement étudiant dispose de sa propre installation, pour pouvoir individualiser les consommations. De la mise à la terre du bâtiment, des colonnes verticales aux tableaux électriques, des gaines palières jusqu’à chaque compteur, toute l’installation électrique a été revue. « En définitive, le passage à la réglementation “logement” a un impact sur tous nos ouvrages, ajoute Joël Creyx, conducteur de travaux chez SNIE.

Par exemple, des cloisons coupe-feu sont réalisées entre chaque logement étudiant, ce qui nécessite, pour tous les boîtiers d’appareillage que nous installons sur les cloisons séparatives entre logements, qu’ils soient de type coupe-feu, conçus avec des matériaux intumescents. » Pour conclure, ce type d’opération de restructuration doit être abordé de manière tout à fait différente par rapport à du logement neuf.

Changement de destination et optimisation du bâti

La transformation en logements d’un immeuble tertiaire, situé dans le 14e arrondissement à Paris, qui a longtemps abrité des locaux de l’Institut Mines-Télécom, a généré une modification en profondeur du bâti. Cette opération, livrée en 2024, est l’une des premières de ce type.

Elle a été confiée par le maître d’ouvrage Gecina à GTM Bâtiment, entreprise générale (groupe VINCI) qui emploie 550 salariés et opère principalement dans la rénovation en Île-de-France. À l’issue des travaux, ce bâtiment de bureaux R + 6 de 5 700 m2, et ses trois niveaux de parkings souterrains, est devenu une résidence comportant 93 logements, dont une partie de logements sociaux, et sa surface a été portée à 6 800 m2.

« Tout a été fait pour optimiser au maximum le gabarit du bâtiment, de la mise en porte-à-faux de la façade avant au renforcement des fondations au moyen de micropieux, ce qui a permis de construire une surélévation en bois de deux niveaux supplémentaires avec, à la clé, un gain de surface habitable de plus de 1 000 m2 », précise Paul Jahan, ingénieur travaux principal chez GTM Bâtiment. 

Le bâtiment a aussi été complètement rénové sur le plan énergétique : en plus du remplacement des façades par un complexe isolant plus performant, il a été équipé d’une pompe à chaleur avec récupération des calories des eaux grises, ce qui le rend autonome pour la production d’eau chaude sanitaire, réduisant ainsi la consommation, et la facture, des occupants. « Sur un tel projet, le changement de destination du bâtiment crée une équation complexe pour l’entreprise générale, ajoute Jérôme Turck, directeur d’activité chez GTM Bâtiment.

Par exemple, la réglementation acoustique du logement nous a obligés à couler des chapes isolantes, tout en prenant garde que la structure supporte ces descentes de charges supplémentaires. La trame répétitive des logements étudiants est plus simple à intégrer dans un immeuble de bureaux, en divisant chaque plateau, alors que le calepinage est beaucoup plus complexe pour des logements complets, qui sont parfois difficiles à intégrer dans le bâti existant. »

Autre aspect intéressant de cette opération, Gecina a fait appel au réemploi pour une dizaine de familles de produits ou matériaux : c’est le cas des radiateurs, des sanitaires, des chemins de câbles, de toute la pierre naturelle de la façade qui couvre aujourd’hui le sol du hall d’entrée, ou encore des tôles métalliques de récupération, refaçonnées et relaquées pour être utilisées en bardage.

« Cette opération vertueuse se solde par une haute qualité environnementale, et l’obtention des labels BBCA Rénovation niveau Performance, BiodiverCity, NF HQE Excellent, et BBC Effinergie, joute Jérôme Turck. Elle n’est cependant pas sans risque pour l’entreprise générale, car la complexité des études et de la mise en œuvre rend difficile le chiffrage définitif des travaux. »

D’entreprise de finition à entreprise générale

L’exemple singulier de l’entreprise Baffy, implantée à Dijon (Côte-d’Or), montre que le changement de destination des bâtiments peut susciter des vocations, ou en tout cas générer de l’activité. Spécialisée à l’origine dans les travaux de finition, la plâtrerie et la peinture, elle a développé dans les années 2000 une expertise d’entreprise générale tous corps d’état, dont elle a mobilisé les savoir-faire pour transformer un bâtiment de bureaux situé à Suresnes (Hauts-de-Seine) en résidence étudiants.

« Nous avons repéré ce bâtiment inoccupé de 3 300 m2 et nous avons eu l’idée de proposer sa transformation à un bailleur, avec qui nous avons signé un contrat de promotion immobilière, c’est-à-dire que nous avons, temporairement, endossé le rôle de maître d’ouvrage, avec un démembrement foncier possible grâce à un investisseur, la Foncière de Trans­formation immobilière », raconte Laurent Baffy, son président.

L’opération se révèle un succès : l’immeuble, qui hébergeait le Conseil national pour l’automobile, abrite aujourd’hui 127 logements étudiants qui ont été loués en quelques jours à la rentrée de septembre 2023. 

Pour cette opération, toute la structure béton a été conservée, ce qui a permis de réduire son bilan carbone. Mais de nombreuses modifications ont dû y être apportées : un percement des planchers a été effectué pour le passage des réseaux dans chaque logement, les circulations ont été redéfinies pour accéder aux quelque 25 logements de chaque niveau.

« Le défi le plus important a été de faire en sorte que chaque logement soit situé à 15 m au maximum d’une issue, pour se conformer à la réglementation incendie, ajoute le chef d’entreprise. Or, pour limiter les démolitions nous voulions conserver l’escalier central situé à plus de 15 m de certaines chambres… La solution que nous avons trouvée avec l’architecte a consisté à créer un sas sécurisé au feu, qui lui se trouve à moins de 15 m des logements et permet de respecter la réglementation. »

En complément, un travail d’architecture sur la façade vitrée monolithique, très typée « bureaux », réalisé par l’agence Atelier Arago, a permis de la remplacer par une façade brique, en créant une fenêtre par logement ; une entrée privative végétalisée et des travaux de « résidentialisation » ont achevé la métamorphose du bâtiment. Tout porte à croire que la rénovation avec changement de destination des bâtiments est une tendance lourde du marché.

Cependant, la complexité de ces opérations et les aléas liés à la transformation d’un bâtiment existant font que leur coût de réalisation est au moins aussi élevé que celui du neuf, voire plus, ce qui peut remettre en cause leur équilibre financier. Pour faire face aux besoins actuels, notamment en logements, les donneurs d’ordre semblent cependant prêts à prendre ce risque, comme le montre l’exemple de la Foncière de Transformation immobilière.

Cette filiale du groupe Action Logement prévoit de mobiliser 1,5 milliard d’euros, dans le cadre du plan d’investissement volontaire (PIV) contractualisé avec l’État, pour acquérir des bureaux ou des locaux d’activité obsolètes, lever les freins dans la durée et permettre leur transformation en logements à loyer maîtrisé ainsi qu’en accession à la propriété au profit des salariés et de l’emploi sur les territoires.