Non-respect d'un cahier des charges de lotissement : pas de démolition si cette sanction est jugée disproportionnée

Pour la première fois, la Cour de cassation retient le critère de la proportionnalité de la sanction par rapport au préjudice subi par les requérants, lorsqu’il y a non-respect d’un cahier des charges de lotissement. Dans le cas où la démolition est jugée disproportionnée, seuls des dommages et intérêts pourront être alloués. Explications.
 
9:0426/04/2023
Rédigé par FFB Nationale
revue
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Batiment Actualité Numéro 8 | avril 2023

Quelles sont les règles applicables en lotissement ?

 

Tout lotissement est régi par un règlement, qui fixe les règles d’urbanisme spécifiques applicables sur son périmètre. Il vient compléter les règles déjà fixées par le plan local d’urbanisme.

Un autre document est généralement mis en place pour fixer des règles purement privées régissant les rapports entre les colotis et entre l’aménageur du lotissement et les colotis, il s’agit du cahier des charges.

 

Depuis 1978, les cahiers des charges de lotissement ne sont plus approuvés par les préfets et n’ont donc plus de valeur règlementaire dans les rapports entre les colotis et l’Administration, lorsque cette dernière instruit une demande de permis de construire. Or, ces cahiers des charges contiennent des règles parfois plus que centenaires qui peuvent entrer en contradiction avec des objectifs récents tels que la densification urbaine.

 

En 2014, le législateur a tenté de supprimer, dix ans après la délivrance du permis d’aménager, toutes les règles spécifiques applicables au sein du lotissement qui viendraient limiter la constructibilité 1.

Mais la Cour de cassation a retenu par la suite que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, est un document contractuel qui engage les colotis entre eux 2.

Dès lors, la Cour a estimé que tout coloti était fondé à demander que les bâtiments construits en violation d’un cahier des charges soient démolis, sans avoir à justifier d’un préjudice 3.

 

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