L'entretien des installations de plomberie sanitaire

Le devoir de conseil du plombier

Le propriétaire ou l’occupant engage en principe sa responsabilité en cas d’accidents ou de dysfonctionnements dus au manque d’entretien ou à un usage anormal. Les conditions d’assurance peuvent d’ailleurs être affectées par l’état de vétusté, le défaut d’entretien ou le mauvais entretien.

Cependant, en cas de litige avec l’entreprise, le défaut d’entretien est rarement retenu à l’encontre du maître d’ouvrage, au motif qu’il n’existe pas de preuve que celui-ci était informé des obligations d’entretien exactes qui lui incombaient au regard de son installation de plomberie sanitaire.

Dès lors, il appartient à l’entrepreneur qui veut s’exonérer de sa responsabilité, liée à un mauvais entretien par exemple, de prouver qu’il a correctement « conseillé » le maître d’ouvrage sur la bonne utilisation des installations de plomberie sanitaire et sur les mesures d’entretien et de maintenance à réaliser régulièrement pour en assurer le bon fonctionnement, en maintenir les performances et la pérennité. Cette information doit se faire au plus tard lors de la prise en charge de l’installation à entretenir. Mais pour pouvoir invoquer le respect de son devoir de conseil, l’entrepreneur doit conserver la trace écrite du conseil donné.

Dans le cas où l’entreprise a elle-même réalisé les travaux de plomberie sanitaire, la seule fourniture d’un dossier des ouvrages exécutés (DOE) n’apparaît pas adaptée au regard de la jurisprudence, le maître d’ouvrage n’ayant pas nécessairement les connaissances suffisantes pour extraire du DOE les renseignements nécessaires à l’entretien. De même, la simple proposition d’un contrat d’entretien ne vaut pas, aux yeux de la jurisprudence, « conseil d’entretien » mais constitue simplement une offre commerciale indépendante du contrat de construction.

Il est donc conseillé à l’entreprise d’établir une notice adaptée aux travaux réalisés rappelant les obligations d’entretien au maître d’ouvrage. Ce document doit comporter une mention spécifiant que le maître d’ouvrage en a bien pris connaissance. L’entreprise doit la faire signer par le maître d’ouvrage et conservera un double du document signé.

Plus généralement, remplir son devoir de conseil, c’est notamment respecter des règles de bon sens telles que :

• bien cerner les risques dès le départ
• ne pas accepter de faire des travaux qui dépassent ses compétences
• expliquer au client les conséquences prévisibles de ses choix, lui proposer des solutions correctives chiffrées et les lui faire approuver par écrit
•  consigner par écrit observations, remarques et réserves et conserver les justificatifs
• obtenir l’accord écrit du client permettant de justifier, en cas de litige ultérieur, qu’il a été correctement informé des risques encourus
• rappeler la nécessité de bien entretenir périodiquement les installations, le bon usage des appareils et équipements mis en œuvre et remettre toutes les notices

Les opérations d’entretien des installations de plomberie

L’article 18 du règlement sanitaire départemental type (RSDT) précise que les propriétaires, locataires et occupants doivent maintenir les installations intérieures en bon état d’entretien et de fonctionnement, et supprimer toute fuite dès qu’elle est décelée. Les canalisations, robinets d’arrêt, robinets de puisage, robinets à flotteur des réservoirs de chasse, robinets de chasse et tous autres appareils doivent être vérifiés aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par an.

Dans le cadre des travaux de la commission Plomberie de l’Union, et plus particulièrement dans le cadre de l’élaboration d’un exemple de modèle de contrat d’entretien, la commission a listé une quarantaine d’appareils/équipements susceptibles d’être entretenus. Le tableau A donne à titre indicatif quelques exemples d’appareils/équipements à entretenir avec les opérations d’entretien associées ainsi que la périodicité. Un tableau Excel complet est téléchargeable en fin d'article.

Le contrat d’entretien

Les responsabilités de l’entreprise

Rien n’oblige l’entreprise réalisant des prestations d’entretien à rédiger et proposer un contrat à son client. Ce seront alors ses conditions générales d’intervention qui seront applicables.

Cependant, en proposant ses prestations sous forme de contrat, l’entreprise formalise ses modalités et ses conditions d’intervention et fixe en quelque sorte la règle du jeu : modalités d’exécution, conditions de paiement, limites de responsabilité, règlement des litiges. Bien rédigé, un contrat peut ainsi permettre de réduire le nombre de litiges.

Dans un contrat d’entretien, l’entreprise s’oblige, moyennant le versement d’un prix donné, à effectuer un certain nombre de visites de l’installation qu’elle doit entretenir et de prestations définies. Il peut s’agir de prestations de nettoyage, de contrôle, d’essais et de vérifications. Il n’y a donc pas, à proprement parler, exécution de travaux. À l’exception de petites fournitures comprises dans le prix du contrat, toute pièce ou élément de l’installation de plomberie sanitaire en mauvais état n’est remplacé qu’après accord du maître d’ouvrage ou du client sur la réparation à entreprendre et fait l’objet d’un devis suivi d’une facturation en marge du contrat d’entretien.

Le contrat d’entretien doit définir avec précision les prestations d’entretien proposées et exclure du contrat tous travaux de mise en conformité, de rénovation, de réfection ou de remplacement d’éléments assurant une fonction essentielle, au risque de tomber dans le domaine de l’assurance décennale obligatoire.

À ce titre, les interventions réalisées dans l’urgence, à la suite de fuites ou dégâts des eaux, ne rentrent pas dans le champ de l’entretien courant. L’entreprise est libre de proposer, en marge du contrat d’entretien proprement dit, un service d’intervention rapide pour les réparations d’urgence.

L’état des lieux préalable et contradictoire de l’existant

Avant de proposer un contrat d’entretien, il est conseillé d’établir une description précise de l’installation faisant l’objet du contrat ainsi que toutes informations utiles concernant le ou les bâtiments concernés, comme la date de la construction ou de la dernière réfection, dans la mesure où les délais de garantie (garantie décennale notamment) peuvent encore courir.

En effet, en présence de désordres ou malfaçons relevés lors de l’état des lieux, le maître d’ouvrage peut être encore en mesure d’exercer une action en garantie contre les constructeurs à l’origine des travaux. Dans cette hypothèse, l’entreprise doit non seulement signaler les désordres au maître d’ouvrage, mais en plus elle doit veiller à ne pas masquer les éventuels défauts ou malfaçons lors de son intervention sur l’installation. Elle a, à l’égard du propriétaire de l’ouvrage ou du client, une obligation d’information et de conseil.

Il est donc indispensable avant la signature d’un contrat d’entretien de réaliser un état des lieux préalable et contradictoire signé des deux parties, en décrivant le cas échéant les mises en conformité de l’installation et les réparations des parties défectueuses qui sont exclues du contrat d’entretien. Cette visite préalable est précieuse d’indications pour l’entrepreneur mais permet aussi au client de connaître l’état général de son installation de plomberie sanitaire. Des photos de l’installation sont un plus et sont à conserver par l’entreprise. Un double pourra être présenté au client à l’appui de l’état des lieux.

À défaut de contrat d’entretien, ce sont les conditions générales d’intervention de l’entreprise qui sont applicables. Le contrat permet en revanche d’adapter au cas par cas selon les besoins de l’entreprise et de son client les prestations envisagées et les modalités applicables. Il pourra par exemple prévoir, selon les installations concernées, des rapports de visite agrémentés d’un relevé de photos afin de justifier des prestations auprès du donneur d’ordres.

La rédaction du contrat d’entretien en plomberie sanitaire

Afin d’aider les entreprises à respecter l’ensemble des dispositions légales et notamment celles issues de la loi relative à la consommation ou encore de la protection des données personnelles, l’UMGCCP propose un exemple de modèle de contrat, qui a été élaboré dans le cadre de sa commission Plomberie.

Ce document est proposé en téléchargement au format Word. Il est à adapter au cas par cas selon les besoins de l'entreprise.

Il s’accompagne d’un fichier Excel qui liste les opérations de contrôle et d’entretien types en fonction de l’appareil ou de l’équipement à entretenir en donnant une périodicité de visite indicative, des temps de visites unitaires indicatifs. Cette liste est à adapter par l’entreprise en fonction des appareils et équipements de l’installation à entretenir. Elle sera à intégrer dans l’annexe 3 du contrat d’entretien.

Téléchargez notre exemple de modèle de contrat sous format Word ainsi que le fichier Excel qui liste les opérations de contrôle et d’entretien