Pour prendre en compte les attentes et besoins des acquéreurs, la loi ELAN de 2018 a remplacé l'obligation de rendre tous les logements neufs accessibles par celle de les rendre « évolutifs », tout en maintenant un quota de 20 % de logements accessibles.
En contrepartie, le gouvernement a imposé l'installation d'un ascenseur dans les parties de bâtiments d'habitation collectifs comportant plus de deux étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée.
Définition du logement évolutif
Pour être évolutif, un logement doit répondre aux caractéristiques suivantes (art. R162-4 - Code de la construction et de l'habitation) :
- pour un même type de logement, la surface moyenne des logements évolutifs ne peut être inférieure, lors de leur conception, à la surface moyenne des logements qui sont accessibles dès la construction ;
- une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement adapté dans le séjour et le cabinet d'aisances, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
- la mise en accessibilité des pièces composant l'unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples, c'est-à-dire sans incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés en cloisons.
Précision de la notion de « travaux simples »
Pour être considérés comme « simples », les travaux de mise en accessibilité ultérieure doivent respecter les conditions suivantes (arrêté du 11 octobre 2019) :
- être sans incidence sur les éléments de structure ;
- ne pas nécessiter une intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
- ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
- ne pas porter sur les entrées d'air ;
- ne pas conduire au déplacement du tableau électrique du logement.
Cas particulier des VEFA
L'acquéreur d’un logement vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) peut demander au promoteur d'adapter le logement qu'il acquiert à ses besoins et donc déroger aux règles d'accessibilité. Toutefois, cela impose d'annexer à l'acte authentique de VEFA deux plans du logement vendu : l'un conforme à la réglementation relative à l'accessibilité, l'autre après TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur).
