Prévue par l’article 12 de la loi du 9 avril 2024 dite « habitat dégradé », l’expérimentation, pour cinq ans, du bail à réhabilitation pour les immeubles frappés d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité vise à accélérer et simplifier la rénovation des logements les plus vétustes, souvent situés dans les centres anciens.
Le mécanisme n’est pas nouveau : institué par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, il permet à un propriétaire défaillant de confier son bien à un organisme spécialisé – bailleur social, société d’économie mixte, collectivité ou organisme agréé – qui prend en charge les travaux d’amélioration et assure la gestion locative du bien pour une durée minimale de 12 ans. Le propriétaire, déchargé de l’obligation d’investir, voit son bien ainsi rénové et conservé en bon état, tandis que le preneur s’engage à le louer à usage d’habitation.
Éviter les blocages financiers ou techniques
L’innovation introduite en 2024 consiste à mobiliser ce dispositif comme alternative pour les propriétaires sommés par la puissance publique de réaliser des travaux. Désormais, jusqu’au 11 avril 2029, les préfets peuvent autoriser, par arrêté, le recours à un bail à réhabilitation. L’objectif : éviter les blocages financiers ou techniques qui ralentissent les mises en conformité et transférer la charge des travaux vers des acteurs capables d’intervenir rapidement.
Le champ du bail à réhabilitation est large : il peut s’appliquer aux risques structurels liés à la solidité des bâtiments, aux dysfonctionnements graves des équipements collectifs, aux entreposages dangereux de matières inflammables ou encore aux situations d’insalubrité. Autant de problèmes qui, dans de nombreux centres-villes, compromettent la sécurité des occupants et contribuent à la vacance ou à la dévalorisation des quartiers.
Répertorier les bailleurs sociaux volontaires
Le décret précise que l’arrêté préfectoral départemental devra répertorier les bailleurs sociaux volontaires pour prendre en charge ces biens. Il devra également rappeler les conditions juridiques du bail et informer les parties concernées : maires, présidents d’EPCI (ou, pour Lyon, la métropole) ainsi que propriétaires, copropriétaires ou syndics. Une notification à la fois obligatoire et informative, qui encadre l’expérimentation.
En réalité, une première ouverture avait été faite par une ordonnance de 2020, permettant déjà au propriétaire d’un immeuble dégradé de s’acquitter de ses obligations par un bail à réhabilitation. Mais le texte de 2024, complété par son décret d’application de 2025, marque une véritable volonté politique de faire du bail à réhabilitation un outil de lutte contre l’habitat indigne.
Une occasion de relancer la réhabilitation des logements dégradés
La FFB accueille favorablement cette expérimentation : c’est une occasion de relancer la réhabilitation de logements dégradés, de dynamiser le marché locatif et d’offrir de nouvelles perspectives aux entreprises de bâtiment, en particulier dans les centres anciens où les opérations classiques de rénovation se heurtent à de multiples freins. Toutefois, la FFB regrette qu’une information des entreprises de bâtiment sur les immeubles visés par l’expérimentation ne soit pas prévue par les textes.
Derrière cette mesure, l’enjeu est double : améliorer la sécurité et la salubrité de logements indignes, tout en donnant un second souffle aux territoires confrontés à la dégradation de leur parc immobilier. Si l’expérimentation est réellement mobilisée par les bailleurs sociaux dans les centres-villes dégradés, le bail à réhabilitation pourrait devenir un levier important de la politique du logement, conciliant intérêt général, protection des habitants, sobriété foncière et valorisation du patrimoine bâti.
