L'entreprise achète un immeuble ancien : quelles règles fiscales ?

2.1 En matière de TVA

L’achat d’un immeuble ancien réalisé auprès d’un vendeur assujetti à la TVA est exonéré de TVA mais le vendeur peut exercer l’option à la TVA pour une taxation sur le prix total ou sur la marge.

S’agissant de la TVA sur marge, plusieurs conditions doivent être remplies pour qu’elle soit applicable. 

En effet, la première condition d’application de la TVA sur marge prévoit que bien revendu doit être identique au bien acquis quant à sa qualification juridique. Le régime de la marge s'applique aux opérations de cession de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis qui ont été acquis, sans ouvrir droit à déduction de la TVA, et revendus en gardant la même qualification, c'est-à-dire respectivement de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n'ayant pas le caractère d'immeubles bâtis ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui ont été acquis précédemment en l'état d'immeuble déjà bâti.

Ainsi, la TVA sur la marge ne s'applique pas dans le cas d'un lot revendu comme terrain à bâtir qui a été acquis comme terrain d'assiette d'un immeuble bâti et comme tel assimilé à ce dernier (Rép. Vogel : Sén. 17/05/2018 n° 4171 ; Rép. Falorni : AN 24/09/2019 n° 1835).

En outre, la deuxième condition d'application de la TVA sur marge prévoit que les biens revendus ne doivent pas avoir ouvert droit à déduction de la TVA au vendeur lors de son acquisition, qui est défini par la doctrine administrative comme « n'a pas ouvert droit à déduction au sens de l'article 268 du CGI, une acquisition d'immeuble réalisée auprès de personnes non assujetties ou auprès de personnes assujetties qui n'ont pas agi en tant que telles, ou encore dont la livraison était exonérée de TVA sur le fondement du 5 de l'article 261 du CGI et qui n'ont pas formulé l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI » (BOI-TVA-IMM-10-20-10-13/05/2020 n° 30). 

Cette règle de l’administration fiscale n’est toutefois plus en conformité par la jurisprudence européenne et nationale. En effet, selon la jurisprudence, le régime de la marge s'applique à des livraisons de terrains à bâtir ou immeubles anciens :

• lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l'assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe ;
• ou lorsque leur acquisition n'a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l'assujetti revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial.

En dehors de cette hypothèse, le régime de la TVA sur la marge ne s'applique pas à des livraisons de terrains à bâtir ou immeubles anciens dont l'acquisition initiale n'a pas été soumise à la TVA, soit qu'elle se trouve en dehors de son champ d'application, soit qu'elle s'en trouve exonérée (CJUE 30-9-2021 aff. 299/20, Icade Promotion SAS ; CE 12-5-2022 n° 416727, Sté Icade Promotion). 

Cette jurisprudence est donc en contradiction avec l’actuelle doctrine administrative mais cette dernière demeure toutefois opposable à l’administration fiscale pour les opérations en cours tant qu’elle n’est pas modifiée pour sa mise en conformité avec la jurisprudence européenne et nationale (Rép. Grau : AN 01/02/2022 n° 42486).

2.2 En matière de droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont toujours à la charge de l’acquéreur. 

L’achat d’un immeuble ancien par un assujetti à la TVA est soumis aux droits d’enregistrement au taux de 6,3185 % pour les ventes réalisées jusqu’au 31 mars 2028, si l’acquéreur ne prend aucun engagement, et ce même en cas d’option à la TVA. Pour les acquisitions à compter du 1er avril 2028, le taux sera de nouveau de 5,80665 %.


Si l’acquéreur assujetti à la TVA prend un engagement :

• de revendre l’immeuble ancien dans un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition, les DMTO sont de 0,71498 % ;
• de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, l’acquisition est soumise au droit fixe de 125 €