Achats immobiliers par une entreprise : les règles fiscales à connaître

Lorsqu’une entreprise achète un bien immobilier, la fiscalité applicable dépend d’abord du vendeur, puis de la nature du bien. Les règles de TVA et de droits de mutation applicables aux cessions immobilières s’articulent autour de notions clés liées à la qualité du vendeur, de l’immeuble ainsi qu’à ses caractéristiques.

15:0915/09/2026

Rédigé par FFB Nationale

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Regles de TVA et de droit de mutation a titre onéreux applicables aux achats de biens immobilers réalises par une entreprise
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15 septembre 2026

En effet, la première étape du raisonnement à suivre en matière de TVA immobilière consiste à déterminer si le vendeur agit ou non en qualité d’assujetti, c’est-à-dire dans le cadre d’une activité économique.

Ensuite, il convient de déterminer les caractéristiques de l’immeuble. La règlementation fiscale distingue quatre catégories d’immeubles :

les terrains non à bâtir,
les terrains à bâtir,
les immeubles neufs,
les immeubles anciens.

Ces derniers éléments permettent de déterminer la base d’imposition de la TVA. En effet, la cession du bien immobilier est soit soumise à la TVA sur le prix total soit à la TVA sur la marge.

Par ailleurs, les cessions immobilières sont également soumises aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui peuvent être soit au taux de droit commun soit au taux réduit. Pour échapper à leur application, l’acquéreur assujetti peut prendre un engagement de revendre le bien ou un engagement de construire un immeuble neuf.

Consulter l'ensemble de ces règles fiscales :

L’entreprise achète un terrain non à bâtir (TNAB) en prévision d’une modification du PLU

L'entreprise achète un terrain à bâtir (TAB)

L'entreprise achète un immeuble neuf

L'entreprise achète un immeuble ancien

Tableau de synthèse pour vendeur assujetti ou non assujetti à la TVA.

* Vendeur non assujetti à la TVA / acheteur assujetti à la TVA

Objet de la mutation	TVA	DMTO
TNAB	Hors champ d'application de la TVA	Si aucun engagement : taux de droit commun 6,3185 % (jusqu'au 31/03/2028 puis 5,80665 %) Si engagement de revendre : 0,71498 % Si engagement de construire : droit fixe de 125 €
TAB	Hors champ d'application de la TVA	Si aucun engagement : taux de droit commun 6,3185 % (jusqu'au 31/03/2028 puis 5,80665 %) Si engagement de revendre : 0,71498 % Si engagement de construire : droit fixe de 125 €
Immeuble neuf	Hors champ d'application de la TVA	Taux de droit commun 6,3185 % (jusqu'au 31/03/2028 puis 5,80665 %) Si engagement de revendre : 0,71498 %
Immeuble ancien	Hors champ d'application de la TVA	Si aucun engagement : taux de droit commun 6,3185 % (jusqu'au 31/03/2028 puis 5,80665 %) Si engagement de revendre : 0,71498 % Si engagement de construire : droit fixe de 125 €

Vendeur assujetti à la TVA / acheteur assujetti à la TVA

Objet de la mutation	TVA	DMTO
TNAB	Exonéré de TVA mais option possible à la TVA pour une taxation sur le prix total	Si aucun engagement : taux de droit commun 6,3185 % (jusqu'au 31/03/2028 puis 5,80665 %) Si engagement de revendre : 0,71498 % Si engagement de construire : droit fixe de 125 €
TAB	TVA sur marge si l'acquisition du TAB par le cédant n'avait pas ouvert droit à déduction TVA sur le prix total si l'acquisition du TAB par le cédant avait ouvert droit à déduction	Si aucun engagement : - TVA sur marge : taux de droit commun 6,3185 % (jusqu'au 31/03/2028 puis 5,80665 %) - TVA sur le prix total : 0,71498 % Si engagement de revendre : 0,71498 % Si engagement de construire : droit fixe de 125 €
Immeuble neuf	TVA sur le prix total	Taux réduit : 0,71498 %
Immeuble ancien	Exonéré de TVA mais option possible à la TVA pour une taxation sur le prix total ou sur la marge	Si aucun engagement : taux de droit commun 6,3185 % (jusqu'au 31/03/2028 puis 5,80665 %) Si engagement de revendre : 0,71498 % Si engagement de construire : droit fixe de 125 €

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