L’entreprise achète un terrain non à bâtir (TNAB) : quelles règles ficales?

1.  Achat d’un TNAB auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA

Exemples de vendeur non assujetti à la TVA : un particulier qui ne se comporte pas comme un marchand de biens, une collectivité publique, une association etc… 

1.1 En matière de TVA 

L’achat d’un TNAB réalisé auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA est hors du champ d’application de la TVA. 

1.2 En matière de droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont toujours à la charge de l’acquéreur. 

L’achat d’un TNAB par un assujetti à la TVA est soumis aux droits d’enregistrement au taux de 6,3185 % pour les ventes réalisées jusqu’au 31 mars 2028, si l’acquéreur ne prend aucun engagement. Pour les acquisitions à compter du 1er avril 2028, le taux sera de nouveau de 5,80665 %.

Si l’acquéreur assujetti à la TVA prend un engagement :

• de revendre le TNAB dans un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition, les DMTO sont de 0,71498 % ;
• de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition (=>car PLU modifié prochainement autorisant les constructions avec cette précision dans l’acte), l’acquisition est soumise au droit fixe de 125 € 
  
  

2.1 En matière de TVA 

L’achat d’un TNAB réalisé auprès d’un vendeur assujetti à la TVA est exonéré de TVA mais le vendeur peut exercer l’option à la TVA pour une taxation sur le prix total.

2.2 En matière de droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont toujours à la charge de l’acquéreur. 

L’achat d’un TNAB par un assujetti à la TVA est soumis aux droits d’enregistrement au taux de 6,3185 % pour les ventes réalisées jusqu’au 31 mars 2028, si l’acquéreur ne prend aucun engagement. Pour les acquisitions à compter du 1er avril 2028, le taux sera de nouveau de 5,80665 %.

Si l’acquéreur assujetti à la TVA prend un engagement :

• de revendre le TNAB dans un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition, les DMTO sont de 0,71498 % ;
• de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition (=> car PLU modifié prochainement autorisant les constructions avec cette précision dans l’acte), l’acquisition est soumise au droit fixe de 125 €