Retour sur Bâti Meeting 2025

Gestion des appels d’offre : La discussion porte sur l'importance de ne pas écarter les petites entreprises lors des appels d'offres et de favoriser l'allotissement. Les collectivités sont aidées dans la mise en œuvre de projets de rénovation énergétique. Rennes Métropole a une programmation de travaux jusqu'en 2030, accessible en ligne, pour anticiper et sécuriser les décisions politiques.

Les relations avec les entreprises du bâtiment sont abordées, notamment l'intégration systématique de clauses de révision de prix dans les marchés publics pour limiter les aléas économiques. Une convention signée en 2017 avec Rennes Métropole vise à détecter les offres anormalement basses pour éviter des conséquences négatives.

Archipel Habitat a décidé de systématiser les clauses de révision de prix dans ses marchés, en réponse aux nouvelles dispositions du code des marchés publics. L'objectif est de sécuriser les relations avec les entreprises et de garantir des conditions de travail acceptables sur les chantiers.

La détection des offres anormalement basses est une obligation pour les maîtres d'ouvrage publics. La région Bretagne utilise une méthode basée sur la moyenne des offres pour identifier ces offres. Les offres suspectes sont interrogées pour justifier leur prix avant d'être potentiellement rejetées.

La stratégie à long terme pour atteindre le zéro artificialisation nette (ZAN) d'ici 2050 est discutée, avec une réduction de 50% de la consommation de foncier d'ici 2030. Rennes Métropole consommait historiquement 65 hectares par an. L'objectif est de construire 30 000 logements en 10 ans, avec 10% liés au recyclage. Des études sur la surélévation des bâtiments existants sont en cours.

Les défis liés à la densification urbaine et à la surélévation des bâtiments sont abordés, notamment les recours juridiques qui ralentissent les projets. La nécessité d'une acceptation par la société et les citoyens des changements urbains est soulignée, avec un focus sur la biodiversité et les espaces verts.

L'évolution des métiers de la construction est discutée, avec un accent sur l'adaptation aux changements climatiques et l'intégration de nouvelles compétences. 
Les enjeux de maintenance des infrastructures, notamment avec l'introduction de technologies comme les pompes à chaleur et les installations photovoltaïques, deviennent importants. La structuration des filières de maintenance est cruciale pour l'avenir.

Table ronde marchés privés

Echanges entre Nicolas Decouvelaere, Directeur du Développement et du Patrimoine Archipel Habitat – Philippe Pelhate, Directeur Développement Espacil - Catalina Siminiski, Responsable Promotion 35 Aiguillon Construction - Philippe Lelièvre, Secrétaire Général FFB 35 - Karine Fleury, Directrice Générale Adjointe en charge de l'Ingénierie et des Services Urbains Rennes Métropole - Yannick Guinez, Acheteur / Chef de projets achats construction à la Région Bretagne  - Céline Delaunay, Directrice Territoriale 35 Sembreizh

Cette table ronde avec des représentants de l'immobilier privé a permis d’échanger sur les défis économiques actuels, notamment la hausse des coûts de construction et des taux d'intérêt, affectant la solvabilité des clients et la commercialisation des projets.

La fin du dispositif Pinel affecte grandement la promotion immobilière. 

Les participants soulignent la nécessité de s'adapter aux nouvelles normes et contraintes réglementaires, comme le ZAN, qui impactent la construction de maisons individuelles et la densification urbaine. Inquiétudes également concernant la baisse des ventes de maisons individuelles, avec une chute de 120 000 à 50 000 unités en 2024, et l'impact des coûts élevés des matériaux et de la main-d'œuvre. Il y a un léger frémissement sur ce marché, mais faible, en raison de la concurrence avec d'autres investissements plus rentables et des incertitudes géopolitiques.

Parmi les contraintes à la construction, il y a les recours juridiques qui retardent les projets. Les délais de traitement par les tribunaux sont un obstacle majeur. Il est crucial de réduire ces délais pour faciliter le démarrage des opérations. Les contraintes urbanistiques nécessitent une collaboration entre bailleurs sociaux, coopératives et promoteurs pour modifier le PLUI. 

Les entreprises doivent s'adapter aux nouvelles méthodes de construction : la densification de la construction demande aussi une réflexion sur les méthodes d’approvisionnement et d'organisation des chantiers afin de réduire les coûts.
La productivité dans le secteur du bâtiment est limitée par un manque de personnel qualifié et à une organisation insuffisante des chantiers. Il est nécessaire de repenser la gestion des chantiers pour améliorer l'efficience et la qualité des travaux.

Le statut de bailleur privé pourrait être une solution pour relancer l'investissement. 
Le BRS (Bail réel solidaire)  est une bonne idée pour isoler le coût du foncier, mais il peut fragiliser les opérations si imposé en trop grand nombre. Les équilibres financiers sont plus difficiles à atteindre sans investisseurs pour compenser les coûts.
L'élargissement du PTZ et la non-imposition des donations sont des mesures positives.
En Bretagne, 89% des maisons individuelles sont des résidences secondaires, ce qui attire une clientèle avec un bon pouvoir d'achat. 

Point crucial : stabiliser les réglementations pour permettre aux entreprises de s'adapter. Environ 35 à 40% des lois votées concernent la construction, ce qui complique la situation pour les promoteurs et maîtres d'ouvrage.

Comment maintenir des projets de construction et de rénovation ? Un plan de programmation sur 8 ans est suggéré pour éviter les réactions impulsives aux nouvelles normes. L'objectif est de réaménager les mètres carrés existants pour accueillir de nouveaux logements ou activités sans empiéter sur les terres agricoles.

Les constructeurs de maisons individuelles doivent réinventer leur modèle face à la baisse des volumes de construction. La densification des zones pavillonnaires est une piste à explorer.

À l'horizon 2030, la construction de logements pourrait rester ralentie entre 2026 et 2027, années électorales. Les conséquences de cette crise pourraient se faire sentir jusqu'en 2028 ou 2029.

Conclusion

Jean-Michel Galle, président de la FFB 35, souhaite maintenir un dialogue constant entre les donneurs d’ordre, les maîtres d’ouvrages et les entreprises de construction. Cette rencontre annuelle est primordiale.
La concertation est essentielle pour répondre, ensemble, aux nombreux défis de demain : la transition énergétique, la rénovation du parc immobilier, la construction de logements accessibles et durables.

Jean-Michel Galle souligne l’importante de faire attention à ne pas rajouter de nouvelles contraintes qui pourraient ralentir encore la reprise, mais au contraire, viser à assouplir les objectifs du ZAN par exemple. Ce dispositif est clairement un frein l’activité de la construction et va à l’encontre des besoins en logement de nos concitoyens. Construire plus dense et plus en hauteur avec des surélévations va aussi forcer les entreprises à s’adapter avec des nouveaux moyens de levage et d’intervention en espace restreint. Ce sont des surcoût en terme d’équipement et d’organisation qui vont peser sur les prix. 

Pour maintenir son outil de travail et relever ces défis, le Bâtiment doit surtout continuer à former des jeunes, et les entreprises ne doivent pas sacrifier l'apprentissage, malgré les difficultés économiques actuelles : poursuivre l’effort de formation des jeunes est une clé importante pour répondre aux marchés de demain.

Rendez-vous l’année prochaine !