Loi de finances 2026 - Tout ce qui change

Fiscalité des entreprises

Création d’une taxe sur les holdings

Celle-ci consiste à taxer les actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales soumises à l’impôt sur les sociétés sous les conditions suivantes :

• la valeur vénale de l’ensemble des actifs détenue doit être égale ou supérieure à 5 millions d’euros ;
• la société doit être détenue par une personne physique pour une fraction des droits de vote ou financiers égale ou supérieure à 50 %, ou par une personne physique qui a le pouvoir de décision ;
• les revenus passifs (dividendes, intérêts, redevances…) doivent représenter plus de 50 % du montant cumulé des produits d’exploitation et des produits financiers sur l’ensemble de l’exercice, hors reprises de provisions et amortissements.

L’assiette de cette taxe comprend des biens spécifiques : ceux affectés à l’exercice de la chasse ou de la pêche, les véhicules de tourisme non affectés à l’activité professionnelle, les yachts, les bateaux de plaisance à voile ou à moteur, les aéronefs, les logements occupés, à titre gratuit ou pour un loyer inférieur au prix du marché, à titre de résidence principale ou non, les logements loués fictivement.

Le taux de la taxe est de 20 %.

Elle sera due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre.

Durcissement du pacte Dutreil

Le pacte Dutreil est un dispositif de transmission d’entreprise qui permet de réduire les droits de donation ou de succession lors de la transmission de parts ou d’actions de société, à hauteur de 75 % de la valeur de l’entreprise transmise, sous réserve de respecter certains engagements :

• un engagement collectif de conservation d’une durée minimale de deux ans, pris par le défunt ou le donateur pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, qui doit porter sur 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (sociétés non cotées) ;
• un engagement individuel de conservation, fixé désormais à six ans avec la loi de finances pour 2026 (au lieu de quatre ans), pris par l’héritier ou le donataire pour lui et ses ayants cause à titre gratuit au moment de la transmission ;
• l’exercice d’une fonction de direction par l’un des associés signataires de l’engagement collectif ou individuel.

De plus, certains biens somptuaires qui n’ont pas de lien avec une activité opérationnelle ne peuvent plus, sauf exception, bénéficier du dispositif Dutreil. Les biens concernés sont presque les mêmes que ceux visés par la taxe sur les holdings.

Sanctions durcies en cas de manquement aux obligations de facturation électronique

(Voir tableau ci-dessous.)

Fiscalité des véhicules

Hausse des tarifs des taxes annuelles (ex-TVS)

Les barèmes pour la taxe CO2 ne sont pas modifiés. En revanche, la taxe sur les émissions de polluants atmosphériques évolue.

Fiscalité immobilière

Doublement prorogé du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique

Avec cette mesure courant jusqu’au 31 décembre 2027, l’investisseur peut déduire de son revenu global un déficit plafonné à 21 400 €, lorsque les dépenses de travaux de rénovation énergétique ont permis de passer d’une classe E, F ou G du DPE à une classe A, B, C ou D.

Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)

Le statut du bailleur privé permet à un investisseur qui acquiert un bien immobilier entre le lendemain de la publication de la loi de finances et le 31 décembre 2028 d’amortir ce bien, ce qui diminue son résultat imposable, et d’imputer l’éventuel déficit sur son revenu global.

Ce dispositif bénéficie aux personnes physiques ainsi qu’aux sociétés soumises à l’impôt sur le revenu qui louent un local nu à usage de résidence principale (hors cercle familial) pendant au moins neuf ans. Il est réservé à la location intermédiaire (plafonds Pinel), sociale ou très sociale (plafonds Loc’Avantages). (Voir tableau page suivante.)

En cas de revente du bien, les amortissements pratiqués devront être réintégrés pour déterminer la plus-value imposable. Cette règle conduit à être fortement fiscalisé en cas de vente du bien.

L’investissement pourra, en revanche, bénéficier des abattements pour durée de détention, d’une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Taxe sur les logements vacants

La taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants sont supprimées. Elles sont remplacées par la seule taxe sur les logements vacants, qui leur emprunte de nombreuses règles.

Le détail de cette taxe sera publié dans un prochain numéro de Bâtiment actualité.

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est en principe exigible à la date d’achèvement des opérations imposables et recouvrée selon deux échéances de fractions égales.

En revanche, pour les grands projets, c’est-à-dire ceux ayant une surface de construction supérieure ou égale à 5 000 m², la loi impose le versement de deux acomptes.

La loi de finances pour 2026 abaisse de 5 000 à 3 000 m² la surface de construction à partir de laquelle le redevable est tenu de verser deux acomptes.

TVA à taux réduit – PAC air-air

Les règles de TVA concernant les pompes à chaleur (PAC) air-air étaient les suivantes : le matériel (fourniture) était soumis au taux normal de 20 %, tandis que la main-d’œuvre (pose) bénéficiait du taux réduit de 10 % dès lors que le logement était achevé depuis plus de deux ans.

Cependant, la loi de finances pour 2026 a prévu que les PAC air-air soient soumises au taux de TVA à 5,5 % lorsque leurs caractéristiques répondent à des objectifs de performance environnementale et de durabilité fondés sur une analyse de leur cycle de vie.

Le taux de 5,5 % sera bien applicable à la fourniture et la pose, en principe.

Nous attendons des précisions sur ces caractéristiques, qui seront données par arrêté. Les professionnels ne doivent pas appliquer ce nouveau taux sur leurs devis tant que les critères n’ont pas été publiés.

Panneaux photovoltaïques

Depuis le 1er octobre 2025, les entreprises qui livrent et installent des panneaux photovoltaïques dans des logements neufs ou anciens, pour des installations n’excédant pas 9 kWc, peuvent facturer avec une TVA à 5,5 %, à condition de respecter les critères techniques.

Sous réserve de l’arrêté à paraître, la loi de finances pour 2026 prévoit un taux de TVA réduit à 5,5 % pour l’installation de panneaux photovoltaïques, dès lors que les travaux sont réalisés par un professionnel qualifié ou certifié.

Cession de biens immobiliers

Exonération prolongée des plus-values immobilières en faveur du logement social

Le dispositif d’exonération des plus-values de cessions immobilières réalisées par les particuliers au profit d’organismes de logement social ou de tout autre cessionnaire prenant l’engagement de réaliser des logements sociaux et/ou intermédiaires est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.

Abattement exceptionnel sur les plus-values prorogé

Le dispositif qui prévoit un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières applicable dans les zones tendues ou dans le cadre de grandes opérations d’urbanisme, d’une opération de revitalisation du territoire, ainsi que d’opérations d’intérêt national est également prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour bénéficier de cet abattement, deux conditions doivent être respectées :

• la promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) doit être signée et avoir acquis une date certaine avant le 31 décembre 2027 ;
• la vente définitive doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la promesse (soit jusqu’au 31 décembre 2029 au plus tard pour une promesse signée fin 2027).

• Fin du crédit d’impôt équipement pour personnes âgées ou handicapées ;
• fin du crédit d’impôt pour les bornes de recharge pour véhicule électrique.