Les nouvelles dispositions introduites par la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement viennent clarifier et sécuriser le cadre juridique qui s’impose aux porteurs de projet. Panorama des évolutions les plus significatives :
Sécurisation des autorisations d’urbanisme par l’évolution des recours gracieux ou hiérarchiques
Jusqu’alors, toute autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir, d’aménager, non-opposition à déclaration préalable, retrait ou refus) pouvait être contestée dans un délai de deux mois suivant son affichage sur le terrain.
La contestation pouvait prendre la forme d’un recours gracieux auprès du maire ou d’un recours contentieux devant le juge administratif.
Le dépôt d’un recours gracieux interrompait automatiquement le délai du recours contentieux, offrant ainsi au tiers à l’origine de la contestation un nouveau délai de deux mois pour saisir le juge après la réponse du maire.
Ce dispositif retardait la purge définitive des autorisations et prolongeait largement l’incertitude juridique, parfois pendant plusieurs mois.
La nouvelle loi bouleverse ce fonctionnement. Le délai pour former un recours gracieux est désormais réduit à un mois et ce recours n’interrompt plus le délai contentieux 2.
Par conséquent, pour garantir l’effectivité de leur démarche, les tiers (voisin, association…) souhaitant contester un permis devront désormais saisir simultanément le maire et le juge administratif.
Cette évolution apporte une plus grande rigueur au contentieux de l’urbanisme, en rendant l’acte de contestation plus engageant et en réduisant les risques de recours dilatoires.
La FFB salue cette avancée, qui tend à responsabiliser les requérants et à limiter les recours abusifs.
Le permis modificatif désormais instruit au regard des mêmes règles que le permis initial
La loi inscrit deux nouveaux articles 3 dans le Code de l’urbanisme qui offrent visibilité et stabilité aux porteurs de projet.
Pendant trois ans à compter de la délivrance d’un permis de construire ou d’aménager (les déclarations préalables modificatives n’étant pas concernées), et tant que le chantier n’est pas achevé, un permis modificatif ne peut être refusé sur la base de nouvelles règles d’urbanisme adoptées après le permis initial (à l’exception des règles liées à la sécurité ou à la salubrité publique).
Cette mesure sécurise les opérations et garantit qu’une modification de PLU intervenue en cours de chantier ne pourra pas bloquer une évolution du projet.
Possibilités élargies de dérogation au PLU pour faciliter la création de logements
La loi facilite la création de logements en multipliant les situations ouvrant droit à dérogation aux règles imposées par le PLU :
- stationnement : des dérogations peuvent être accordées, notamment lorsque le projet est situé à proximité de transports publics, d’une gare 4 ou d’une aire de covoiturage 5. Les opérations comportant moins de dix logements et prévoyant un stationnement mutualisé peuvent également en bénéficier, sur décision motivée de la collectivité 6. Les transformations ou améliorations de logements existants peuvent, elles aussi, être concernées 7 ;
- destination des constructions : des dérogations spécifiques sont créées pour permettre la réalisation de logements dans les zones d’activités économiques 8 et par transformation des constructions agricoles et forestières 9, alors même que les destinations de ces zones déterminées par le PLU ne permettraient pas la création de logements ;
- facilitation de la surélévation : un nouvel article limite les motifs de refus pouvant être opposés aux projets de surélévation dans les zones U ou AU. De telles opérations ne peuvent pas être refusées au seul motif que la construction initiale – régulièrement édifiée – ne répond plus aux règles actuelles d’urbanisme 10. Cette disposition concerne notamment les bâtiments anciens autorisés sous des règles antérieures plus permissives. Aussi, le texte prévoit la possibilité de déroger aux règles du PLU pour surélever ou transformer des constructions plus récentes, achevées depuis au moins deux ans, sous réserve d’une décision motivée de la collectivité 11 ;
- dérogation totale au profit des résidences étudiantes : les collectivités peuvent autoriser des dérogations à l’ensemble des règles du PLU pour des opérations de logements étudiants situées en zone urbaine ou à urbaniser 12.
Consécration du permis d’aménager multisite
Un nouvel article 13 consacre le permis d’aménager multisite, jusque-là réservé à certaines opérations d’aménagement ciblées.
Il permet de déroger à l’exigence de contiguïté des unités foncières afin notamment de faciliter la requalification des friches et dents creuses en zone urbaine.
Des conditions s’imposent toutefois, puisque le demandeur doit être unique et que le projet doit constituer un ensemble unique et cohérent et garantir l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.
Facilitation du verdissement des parcs de stationnement existants
L’obligation de solarisation 14 des parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m² imposait jusqu’alors, sauf exceptions et suivant un calendrier précis, que la moitié de leur surface soit équipée soit de dispositifs végétalisés, soit d’ombrières photovoltaïques.
Il est désormais possible de satisfaire à cette obligation par :
- un procédé mixte combinant à la fois des dispositifs végétalisés et des ombrières photovoltaïques – à condition que la part d’ombrières couvre au moins 35 % de la moitié du parc ;
- la mise en place d’un dispositif de production d’énergies renouvelables ne requérant pas l’installation d’ombrières, sous réserve que ce dispositif permette une production équivalente à celle qui résulterait de l’installation d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur la superficie non équipée.
Le texte prévoit également un report des délais pour se conformer à ces obligations, pouvant aller jusqu’en 2030 sous certaines conditions.
Enfin, il introduit une nouveauté en affirmant que les dispositions du PLU ne peuvent plus empêcher l’installation de ces dispositifs.
Ainsi, par exemple, les règles de hauteur, d’implantation ou le coefficient de végétalisation des parcelles que peut prévoir un PLU ne pourront pas être opposées aux propriétaires souhaitant se conformer aux obligations de solarisation de leur parc ; une mise en cohérence bienvenue.
Durcissement des sanctions en cas de travaux illégaux
En cas de travaux exécutés sans autorisation ou en violation des prescriptions attachées à une autorisation délivrée, l’autorité compétente peut désormais, outre la mise en demeure adressée au propriétaire en vue de régulariser la situation (soit par la réalisation de travaux conformes, soit par le dépôt d’une demande d’autorisation adaptée), prononcer une amende administrative pouvant atteindre 30 000 € 15.
Le plafond de l’astreinte journalière est également porté à 1 000 € et son cumul peut atteindre 100 000 € 16. Le régime devient ainsi nettement plus sévère face aux manquements.
Modifications des procédures relatives aux documents d’urbanisme
Le texte instaure plusieurs mesures visant à assouplir et fluidifier les procédures relatives aux documents d’urbanisme (PLUi, SCOT).
Les collectivités ne disposent désormais plus que d’une alternative pour modifier leurs documents d’urbanisme :
- soit la révision, pour les évolutions les plus importantes ;
- soit la modification, pour les autres situations.
La procédure de modification simplifiée est supprimée.
Le texte facilite également le recours à la participation du public par voie électronique dans certains cas, plutôt que la procédure classique d’enquête publique.
Enfin, il ouvre la possibilité pour les collectivités d’adopter un document unique d’urbanisme, fusionnant SCOT et PLU, lorsque le périmètre de l’EPCI correspond à celui du SCOT 17.
Ces dernières dispositions font toutefois l’objet d’une application différée dans le temps, puisqu’elles n’entrent en vigueur que six mois à compter de la promulgation de la nouvelle loi, soit le 27 mai 2026.
